是什麼原因?會讓一位在花蓮工作,但每週會回到台北家的「王小姐」,在短短兩天的時間,僅看了兩次預售案場,就下決定要買進靠近捷運淡水線某捷運站的一處預售屋呢?王小姐說,現在都說資金狂潮,怕不買,以後會更貴!

單親的王小姐因職務升遷關係,二年前被調派回老家的花蓮工作,但因兩個孩子都在台北,所以,除非有事要留在花蓮處理,否則,即使舟車勞頓,她每週都要回到台北的家。

年紀漸長 想要出站即到家

但她說,「以前從捷運站走回家,大約六、七分鐘,但最近覺得年紀大了些,感覺體力大不如前,就希望一出站就到家,因此,在朋友的建議下,去看了朋友住家附近,更靠捷運站的預售屋,想以後住的近些,彼此也有個照應。」

她趁著最小兒子的大學畢業典禮,回台北後特地在朋友的陪同下,去看了一處基地不大的工地,在銷售小姐一一解說後,看中一間二十多坪的小二宅產品。
原本想多考慮幾天的,回家後,覺得蠻滿意當地的環境,且真的一出捷運站,走個三、四分鐘就能到家,讓她隔天要回花蓮前,又去看了一次,最後就「下訂」了。

感覺這樣的買房太匆促了些?但她說,她買房並不衝動,早在半年前就開始做財產配置規劃,因為之前投資股票被套牢過,讓她不想把手邊可運用的閒錢再投入股市,即便股市今年已經上到「萬三行情」。

此外,在房地合一稅之前,她先前投資的市區套房也讓她獲利過,讓她對錢擺在房地產,覺得最讓她安心。

「你知道嗎?連花蓮的房子都被炒高了,以前一坪二十多萬元,現在有的已賣到四十多萬元,貴的離譜;我想了想,還是回台北置產。」

王小姐說,這半年,她前前後後在花蓮、板橋及台北各地看房,有點看累了,加上,這次的物件,立地條件及交通方便等因素,至少符合她找房子所設定條件的八成以上,所以,心想,就是它了。

但她內心還是忐忑,怕買貴了,因為,建商每坪開價76萬元以上,她的朋友陪她殺價,但七講八講後,每坪價格還是將近70萬元,也就是,議價率還不到一成。

她說,「很多名嘴在電視上教消費者,買房要從打六折往上加,但根本不可能,那個銷售小姐價格踩的很硬,根本就很難殺!」

至於房屋總價要1800萬元左右,若交屋後,付不起貸款,她考慮賣掉現住的房子。

房市傾向賣方市場

她說,當初買現住的房子也覺得買貴,但現在房價比當初還高,因此,在自住的角度上,「貴」或「不貴」很難說,要等時間來證明。

此外,王小姐說她明顯感受到,房市已經是「賣方市場」,不再是「買方市場」,議價率已不像政府打房,2015年及2016年房市急凍那時候的情況了,她說,股市「萬三行情」也帶動房市上揚,所以她怕再不買,未來房價還會更貴。

另一對在外縣市教書的李姓夫妻,因為小孩大學畢業在台北就業,最近也想在台北買房,但一問價格,根本無法下手,因此,打算把早期在公館買進,出租給別人的小房子,等年底租約到期後,就收回給兩個小孩住。

他們因結婚需要,二十多年前在台大公館附近買了一間二十多坪的房子,後到外縣市任教,房子一直租給人,每個月租金也有一、兩萬元的收入。

不過,從明年起,因房子收回自用,就少了這筆收入了,但他們覺得,實在付不起台北市的高房價,並慶幸早年因為結婚自用的需要而置產,如今的房價至少比二十年前漲了兩、三倍。

台灣房價「無感」中回升

的確,台北市的房價一直都很高,雖然2016年房地合一稅上路後,房價下修二成以上,但這幾年,房價已經慢慢回升了。

據住展雜誌統計,北台灣各縣市今(2020)年第二季新建案房價漲多跌少,北北桃三都房價漲至2018年反彈以來新高,且漲幅略微放大。

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年雖然利空頻仍,空方迎來「新冠肺炎」、「失業率創高」與「全球經濟衰退」等多尊大神,但央行急降息和貨幣寬鬆政策激出資金行情,資金瘋狗浪一舉淹沒空頭。縱使不少購屋族此時無法接受房價上漲,但在資金行情威力之下,「天要下雨,娘要嫁人;房價要漲,由不得人」。

何世昌指出,台北市第二季新建案成交均價來到每坪87萬元,較第一季的85.1萬元,漲了1.9萬元,且從去年第三季起,可說是連三季都成長,更創下2018年反彈以來新高點,表現意外強勁。

而新北市成交均價每坪為39.3萬元,比去年同期的38.6萬元成長,今年則平均成交在39萬元附近。

北台灣成交熱區的桃園市,房價也步步高升,從平均每坪22.5萬元,升至今年第二季的23.1萬元;新竹地區則從去年第三季的每坪平均22.2萬元,每季上漲至現今的22.9萬元。
何世昌進一步指出,今年房市是由投資、置產需求帶頭點火上攻的「投資盤」走勢,主要是來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出旳資金行情。

 

投資盤進場 秒殺建案日增

投資置產族如前鋒軍隊,因資金氾濫、糧草充足而兵強馬壯,持續攻城掠地。但緊跟其後的主力軍(剛性需求族群),卻因經濟與就業市場疲弱而緩緩前行,跟不上前鋒的步伐。

更可怕的是,據住展雜誌統計,截至今年7月20日為止,北台灣完銷建案數量已達69個,預估今年全年完銷建案數量將可望大增至130個,已連續四年正成長,年增率近五成五。

何世昌表示,近年完銷建案數於2016年降至最低點,隨後逐年走升,而今年完銷建案數再度重返百件大關,代表一些「投資置產族」已經回來了,使得一些總銷金額較小的建案被「秒殺」,而在建商屢屢放出「秒殺」完銷的訊息,會讓市場上的氛圍更趨向「賣方市場」,民眾購屋的議價空間自然縮小。

遠雄房地產總經理張麗蓉談到,各國政府降息、貨幣寬鬆政策,推升五月以來投資買盤大舉搶進房市;另外台商回流、資金特赦條款也是國內市場回暖的助力之一,她認為,市場上有「八大資金浪潮」來襲,下半年房市熱潮將持續推升,帶動新一波高峰。

八大資金浪潮來襲

她說,第一道資金為「遞延性剛需買盤資金」,六月移轉件數月增率飆升15%,受疫情壓抑的剛需買盤大舉釋出。第二道資金為「投資型買盤出籠資金」,主要是五大行庫利率達1.35%歷史新低,激發投資型買盤進場。

第三道資金為「被超低利率趕出的定存資金」,她說,台灣定存達35兆元,受0.8%低利擠壓釋出,每1%定存釋出約三千多億資金動能。第四道資金為「股市獲利資金」,有如1990年股市、房市雙旺,台股破12682的歷史高點,獲利資金開始轉進房市。

第五道資金為「台商回流與投資台灣資金」,由於投資台灣三大方案1.5五兆投資動能,台商滯台買盤帶動市場發燒。第六道資金為「台幣升值帶動海外熱錢資金」,因全球熱錢看好台灣湧入,亞洲最強貨幣兌美元上漲1.76%。

第七道資金為「港人前進台灣資金」,由於港版國安法觸發港人港資到台灣,到處都傳出港人在哪些地區的買盤。第八道資金為「企業與壽險入房市資金」,不少建商及壽險公司突破疫情籠罩,積極獵地,第二季購地資金破800億元,而總計上半年創新高紀錄達1659億元。

此外,不僅是預售屋行情發燒,中古屋市場的成交也熱絡,根據六大都會區分別公布七月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計為23588戶,其中交易量最大為新北市的6142戶。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明,七月份六都建物買賣移轉棟數月增為19.3%,其中台北市月增26.5%,新北市月增19.4%,桃園市月增20.3%,台中市月增11.2%,台南市月增17%,高雄市月增23.6%。

七月房市淡季不淡

謝志傑表示,由於房市交易與登記往往有一個月左右的時間差,所以七月買賣移轉棟數反映的是六月的市況,台灣在六月時正式解封,民眾大致上已回歸正常生活步調,原本預計於三、四月購屋的民眾也逐漸回籠,成為遞延性買盤,使六、七月連續兩個月的交易量皆較上月成長。
謝志傑表示,雖時序步入暑假,進入傳統房市淡季,但七月交易量較六月成長的情況下,仍可看出淡季不淡的市場氛圍。

買氣回籠 房貸額創九年來最高

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據央行最新公告的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作房貸統計,結果上半年的新承作房貸金額為2843億元,反映今年上半年持續回籠的買氣,房貸金額是九年來同期最高。

曾敬德指出,從五大銀行新承作房貸的金額也可看出房市發展的脈絡,前一波景氣高檔時上半年新承作房貸金額衝破三千億元,但從2015年景氣開始修正買氣急縮後,上半年新承作房貸金額甚至一度跌破二千億元,經過築底盤整景氣從2018年慢慢復甦,一直到今年上半年五大銀行新承作房貸金額2843億元,幾乎已經追上前波景氣熱絡時的水準。

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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