2020 年經過了疫情的摧殘,印鈔救股、撒錢救經濟,房、股兩市,股漲房熱,貨幣貶 值,購買力下降,定存族恐慌,積極尋求下㇐個投資標的。

有錢人煩惱,沒錢也煩惱, 大量資金在炒作虛幻的標的,真實的標的卻是呈紫爆性獵殺游資,如此市道下,嚴重地 拉開貧富差距,財富重分配,疫情後更嚴重,有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存 薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利! 2020 年上半年商用不動產受疫情影響,辦公室需求從年初就減緩下來,造成空置率增 加,所有要承租的、擴編的,都因疫情而暫緩停擺,租金也因空置率升高,停滯不前, 房價當然也不樂觀,市況必須視企業的經營及疫情發展。

遠端辦公降低了部分辦公室需求,造成 2020 年上半年商用不動產交易量不到 300 億, 離預計目標 1000 億仍有㇐段距離,此外,市場只有預售的貨,也沒辦法突顯交易量; 再來,土地市場是這㇐波疫情之後爆量、逆疫而行屬於紫爆的產品,大量資金被獵殺, 土地殺出重圍,土地市場的交易量如年初預測的 2500 億,已達成幾乎超越了六成,到 達了 1600 多億,這是疫情之後最夯的產品了。

目前的交易量涵蓋了工業、商用、住宅土地,而以商用占比最高,其次是住宅土地市場, 各占了 5 城及 3 成,工業土地只占了 12%,也沒有像坊間所述,土地市場熱到不得了, ㇐丟出來就會成交,這是不瞭解市場的人,完全是以數據看圖說故事。

土地市場並沒有 造成追價搶購,沒有飢渴,沒有餓昏,且都屬於剛性自用,偏向理性,加上銀行提供子 彈金援,使購買意願上升,這預期與年初的看法吻合。 全國移轉買賣棟數,2020 年 1~5 月份公告的棟數已經 11 萬 5 千棟,以這樣看,每個 月維持在 23,000 棟,顯然疫情只影響到 2 成多,預計疫情減緩後,房屋的成交量會增 加,下半年每個月會增加個 1 成,到年底就可能達到預估的 30 萬棟上下,上半年減少 的 20%,預計疫情減緩後,民眾會進場購屋。房價經過 4 年後的調整,不漲不跌有可 能是下半年的反映,房價修正過後下來的空間有限,因為沒有追漲,也沒有太大上漲空 間,將陷入盤整。 房市進入健康的盤整,對剛性自用來說是㇐個好時機,加上利率看起來會⾧期處於低檔,

『利息不升、房市不崩』,未來幾年應該都會如此呈現,提供了剛性自用的購屋好時機。 也許有人會有不同看法,認為房市會崩跌,房地產投資屬於⾧期交易,買屋是中產階級 的夢,若只為自住,購入後則無關輸贏,只有買的價格合不合理。因此,客觀分析下, 仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋,在疫情嚴重時更可多方比較。

房市因沒有大跌,未來復甦力道小,就不會大漲,房市像橡皮筋,拉的越後面反彈力道 就越大,既沒有拉,就不會大反彈,由此看來,只要把握『地段、環境、可及性』的選 擇原則,應該可以逐漸看到買氣。

由於預售市場,只要產品對、地段對、價格合理,都 是剛性買盤尋找的目標,雖來量減,成交慢,不適合投資,自然銷售率就慢,投資仍要 戒急用忍。 因為 3 年前買的房子,3 年後賣的也是同樣房價,或賣不掉,若是追高,就可能套牢, 目前市況反映的都是在 3 年前的高檔買到的,想要換回現金,就要賠錢出場,這個情況 目前屢見不鮮。目前只限蛋黃區產品有成交溫度,成交量少,速度慢,蛋白區預售剛性 產品有成交量,速度跟以前比不算快,投資人經過疫情的洗禮,已慢慢建立信心。

『不動產市場唉唉叫的產品』,下半年仍然沒有春天,例如飯店、店面、商場,受到疫 情影響,縱然租金降,價格仍然沒辦法反映,便不易賣,除非降價;低階的買盤搶進, 為何還是沒有成交,因為賣的價要開到市場高價,頂多降個 10%,買的要打 6、7 折, 完全沒交集,所以商用市場仍以自用為主,少部分投資看穩定的收益,而此收益必須持 有成本低,要大於銀行借款利率 1.5 倍,才有避險買盤出現。

期待 2020 年下半年市場是持穩健康,溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利 買到,想投資的,不想在股市殺進殺出,能有個資金的避風港,預估房地產的避風港應 該在 2、3 年後才會出現,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天,資金 還在尋求最大的獲利;當然,也要看政府的稅制,能夠改掉限制投資人的制度,『稅制 不改、投資不入』!這是不變的法則!

下半年市場希望仍如年初預測的: 春暖花開、春花望露!期待明天更好!

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