2020-08-06

台股終於飛越30年高點12,682,創歷史新高,外界質疑是資金派對齊聚,但金管會主委黃天牧認為台股除了資金行情,仍有基本面支撐,股價表現是「有基之彈」。


房市價量俱增 是市場失靈?        抑市場炒作?或有基之彈?

在此同時,上半年量穩價溫的房市,經過疫情考驗,展現了相對抗疫力,不跌反漲,且房價有持續推升跡象。很多專家學者解讀為資金氾濫所造成的不理性行為,認為供過於求而房價卻上漲現象是「市場失靈」。當然更多專家學者認為少子化時代來臨,出生率與死亡率已呈死亡交叉,加上房價所得比攀高,年輕人購屋能力降低,需求將持續減弱,房價沒有續漲的道理,並比擬台灣房市將會因少子化而日本化,勢將走向泡沫化,房價不顧經濟與基本面逆勢上漲,應該歸責於「市場炒作」。


其實,影響房價漲跌因素眾多,除資金、利率、市場投資環境以外,包括人口增減、經濟成長、土地與市場供需、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比、市場供需…等基本面,以及景氣技術循環面,還有政策消息面、購屋信心指數…等因素,若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所得比偏高…任一因素做為房價漲跌判斷依據,就容易忽略掉其他影響的變數,而陷入比較變數上失真的盲點,包括各國景氣循環、政策、稅制迥異,也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度,以及認定台灣房市走勢一定就會日本化。

單一變數解讀房市容易失真         市場機制由多重變數交織而成
自從房市在2014年結束多頭市場反轉向下以來,歷經四年房價緩跌,市場在軟著陸後逐漸回穩,專家學者解讀供給增加房價不跌反漲是市場失靈,筆者認為市場一點也沒失靈,因為現階段供給雖然增加,然而需求並未下降,反而因時空因素轉變,某部分新的需求卻在逆勢增加,這是未具市場實務專家學者的一大盲點。另外,房價上漲因素歸咎是市場炒作,更是不了解現階段房市交易結構,就只有剛性需求的動力,假性投資需求尚未介入,何來炒作之說?不過,的確到了下半年,房價蠢蠢欲動,除了剛性需求支撐市場外,加上市場信心滿滿,換屋需求會大幅增加,而一旦漲幅過高,投資需求就會躍躍欲試,市場就會有過熱現象。

從市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面分析,筆者認為房市在技術面,未來三到四年應有小陽春的局面;在政策消息面,政府雖不會作多或作空,但應會有風險控管的政策部署;而在基本面,台灣防疫有成,相對競爭力提升,經濟成長狀況不致太差,加上台商回流、資金回流、利率偏低…等有利條件下,房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)將成為房市復甦領頭羊。因此雖不樂見房價過高,但此波市場在資金多與利率低雙禿鷹的逆襲下,房價上漲趨勢應該無法可擋。

五大需求大浪潮成為房市有基之彈
到底房市持續上揚是否純為資金氾濫,還是有基之彈?筆者光就時空變化因素,分析房市五大新增需求浪潮,在資金充沛推升下,此波房市榮景將持續到2024年:
(一)「喜新厭舊」需求大浪潮:過去購屋年輕人喜歡蛋黃區,只有望房興嘆,現在由於交通建設發展,舒適實惠的蛋白新屋成為年輕人新寵,購買蛋白新屋將成為未來一大新趨勢。
(二)「兩代不同堂」需求大浪潮:兩代不同堂趨勢由北延燒至中南部及二、三線城市,從近年來人口負成長環境下,家庭戶數居然增加,就知道年輕人自立門戶的大浪潮來了。
(三)四十年以上「老厝換新屋」需求大浪潮:台灣地區四十年老屋依統計平均比例已達20%以上,再過幾年,這一大批老屋將邁向50高齡,已成為城市進步的大障礙,不能都更的老屋在各項不利條件下逼得不得不換,不管是沒能力者以大換小,或有能力者以小換大,都會是一波換屋大浪潮的來臨。
(四)「人均住宅空間增加」需求大浪潮:從近年家庭戶數增加,而另一現象是平均家庭人數減少,就可得知每一年「人均住宅空間」逐年擴增,這種追求舒適寬大的住宅空間趨勢有增無減,且越來越明顯。
(五)台商回流引發「土地、廠辦、商辦」需求大浪潮:台商回流,核心高端產業回台設廠,外資企業陸續加碼投資,房市三寶將會有爆發性迫切需求,持續增溫。

房價若暴衝 房市第六循環提前結束
綜上所述,五大新增需求將在「資金多&利率低」雙禿鷹推波助瀾下,推升全台房價。當全球QE持續,加上租稅大赦,熱錢不斷湧入,超額儲蓄在利率偏低下被迫湧出,游資充斥市場,建築相關建材通貨俱漲下,房產成為資金避風港,房價欲小不易。全台資金有如洪流難以抵擋,筆者衡量市場供需狀態,若未來全台交易量價上揚空間超過二成以上,就是房市泡沫的警戒線,也是此波房市第六循環的終結點。

 

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