台北市信義計畫區商辦租金行情,因頂級A辦進入市場,一舉帶動每坪租金行情上攻4000元以上,連帶地,舊商辦行情也沾光;受此利多刺激,讓民生敦北商圈及敦南商圈的舊商辦也興起「都更熱」,未來七年擬興建或都更的商辦大樓高達有九棟,舊商辦想翻新,求華麗轉身。

新商辦帶動租金往上衝

過往,信義計畫區商辦租金行情,以2014年實價揭露台北101大樓的平均每坪約3400元左右的行情最高,不少外資企業來台,甚至先前「大陸熱」,不少陸資來台插旗,也以進駐台北101大樓為第一優先。

不過,自從「國泰置地廣場」完工啟用,因為設備新穎,加上離捷運板南線「市府站」近,有利招募優秀員工,吸引不少企業戶承租,一開盤,每坪租金行情就高達三千二百多元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,國泰置地在2015年景氣欠佳時,曾出現最低實價租金出現每坪不到3000元的紀錄,但隨景氣復甦,A辦市場空置率快速下滑,近幾年實價揭露的租金行情一路上漲。

統計資料顯示,國泰置地每年實價揭露的最高租金從2015年的3590元,2016年的3650元,一路上漲到2017年的3700元,2018年的3937元,2019年更直接衝破4000元,達到4569元,屢創新高。

至於南山廣場更是「未演先轟動」,還沒完工,就有企業「預租」,每坪租金更直接跳到四千元,近兩年的最高租金落在4700元,而區間則在3500元至4400元間。

新商辦大樓也帶動舊商辦租金的明顯上漲,曾敬德表示,像信義計劃區屋齡超過三十年以上國貿大樓,今年有多筆的租金紀錄,分別成交每坪租金3360到3500元,租金逐漸站穩每坪3300元以上。

曾敬德表示,信義計劃區內的指標A辦大樓,包括台北101、南山廣場與國泰置地等,每坪四千元租金已經是相當普遍,同時區域內近期兩次的地上權標售案─信義行政中心及世貿三館,也都吸引壽險業者投標,而南山人壽飆價搶標成功,也是看好商辦租賃行情的長多走勢。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,辦公室上漲趨勢也出現外溢效果,包括信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢,甚至是出現在捷運共構的辦公室或者地上權標售,都見到租金上漲或業者積極搶進的狀況。

他說,台北市頂級商辦市場深受大型企業熱愛,由南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間,已達滿租盛況,加上,未來二至三年有新商辦大樓落成,企業又都傾向自用,使得台北市較無大規模新增供給,因此,有不少舊商辦大樓加入「都更熱」。

根據信義全球資產公司統計,未來七年內敦化南、北路沿線辦公商圈,擬興建或都更的商辦大樓就有九大棟,包括玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、台塑大樓、敦南誠品等(如附表),預計可釋出九萬坪辦公面積,但更重要的是,地標型頂級A辦焦點將重返敦北及敦南,危老都更大樓持續增加,將帶動整體商辦市場租金及售價續漲。

高力國際調研部董事梁儀盈表示,信義區成為頂級商辦聚落,是超過三十年的時間,慢慢演化而成,因為交通及生活機能逐漸成熟,並形成百貨公司、外商科技業及金融服務業、專業服務業、共享辦公室等相關產業聚落。

她就信義區及敦化南北路商圈的租金行情走勢指出,2018年第一季,信義區的每坪平均租金為2233元,但到今年第二季則已到2450元,最初是緩步推升,但後面幾季則升幅加大。

反觀,民生敦化商圈及敦南商圈則是一條較平緩的趨勢線,以今年第二季的租金行情相較,差距一下子就拉大了,一方面是信義區大都是新的商辦大樓帶動租金上漲,而敦化南北路的商辦則相對老舊,得進行都更,租金行情才有大幅度提升的機會(如附圖)。

敦化南北路舊商辦都更熱

柯宏安也談到,敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區,但區域內商辦因平均屋齡多超過三十年,使得不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級,紛開始往外尋找新辦公大樓,移往信義計畫區、內科等鄰近區域。

因此,隨著政府推都更,祭出各種容積獎勵,進而帶動此波老舊商辦都更熱潮,可帶來地標型頂級A辦新供給,預期將帶動購買與承租需求,除可留住一些企業戶外,也可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐,形成活絡的商圈移轉。

以信義全球資產在2018年,每坪128.9萬元成功標脫的台北金融中心大樓為例,買方當時看好敦北商圈未來增值性,而該棟大樓的屋齡約十年,目前每坪的租金行情約在2500元至2800元左右,也明顯高於週遭屋齡超過二十年以上大樓的2200元至2500元左右。

 

另如敦南商圈現有的商辦大樓,除了富邦人壽敦南大樓屋齡六年,平均租金行情約在2400元至2500元;指標性頂級辦公大陸工程敦南大樓,在2003年完工,租金行情約在2600元至2800元。

此外,如遠東國際企業中心的屋齡雖有二十七年,但為敦南商圈的指標大樓,目前平均租金站穩每坪3000元,已接近信義計畫區的統一國際大樓平均租金。

柯宏安指出,隨著都更進度推進,敦化民生商圈未來周邊區域將有許多新商辦完工,釋出近七萬坪辦公面積,包括中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等,有機會拉高平均租金,躍升月租3000元的頂級A辦商圈。

他談到,台塑大樓自從喊出都更案,雖然該土地所有權人包括台塑集團、外貿協會、達新工業等五十家企業或個人,看似複雜,但地主都有都更意願,很早就提事業計畫報到市政府,雖然卡在公益捐贈部份,但依據該案打算興建二棟A辦及一棟高級住宅案,據外界估算,翻新後的價值高達七百多億元。

另外,中壽於2013年以141億元標下「台北學苑」地上權七十年案,目前規畫做為開發金控總部,旗下子公司大都會搬遷至此,故建築面積雖然高達二萬坪,但能釋出的坪數卻有限。

至於西華飯店對面的寰宇大樓,為國泰人壽所有,包括上海航空、東方航空等多家陸籍航空公司設點而有「航空一棟樓」之稱,不過,目前外牆已掛上帆布,內部已見怪手在進行拆除工程,未來將從現今的十四樓高的舊建築,蛻變成二十層樓的新商辦大樓,將來有上萬坪空間可釋出。

至於敦南商圈的舊商辦,平均屋齡已接近三十年,目前已知包括敦南安和、敦南誠品及中華票券大樓都要走都更,未來將陸續釋出2.4萬坪辦公面積,柯宏安認為,在頂級新商辦與林蔭大道的雙效益下,租金及售價預期也會有一波補漲動能。

在這些都更大案中,又以「敦南誠品」最具知名度,誠品承租該棟大樓已三十多年,並首創24小時書店而打響名號,也為該棟大樓「鍍金」不少,但在業主寶豐隆決定都更案,誠品書店已於今年五月吹熄燈號。

此外,最為人津津樂道的是,該棟樓為國泰集團的「起家厝」,但後來因部份樓層的產權曾旁落,後來由前國泰金副董事長蔡鎮宇的寶豐隆陸續買進,最後產權歸一,在都更熱潮中,蔡鎮宇敲板定案。

據了解,重建後的新大樓為地上28層,地下6層,總樓板面積就有二萬多坪的綜合性商辦,扣除低樓層作商場,高樓層則是A級商辦,大約有一萬二千多坪可釋出,光是未來的月租金就達七千多萬元。

柯宏安表示,近幾年,有許多辦公大樓租金一再刷新自己的新高紀錄,而帶動租金一直往上堆疊,主要是承租方的背景和以往有些差異,包括有來自科技、新創、共享辦公等業種,他們需求大面積的承租空間,只要空間夠大,租金多一點都好說。

未來,雖然敦北及敦南商圈的租金行情,與信義計畫區相較,還很難望其項背,但藉由都更而華麗轉身的新大樓,大多朝向智能大樓規劃,加上敦化南北路的林蔭大道,能吸引一些外商,以及台商回流的辦公室需求,未來五到八年,絕對可以創該商圈的新行情,每坪租金有機會站上3500元,甚至挑戰4000元。

新商辦要具防疫及智能概念

梁儀盈則談到,後疫情時代,想要吸引承租客,讓新商辦租金行情往上漲,一定要注意兩大趨勢,第一是要有防疫觀念,除了一些基本的硬體設設施外,最好是導入科技的「零接觸感應」設備,如人臉辨識的自動化系統,減少刷卡,如感應門,另如捷運或高鐵站已有裝設的自動沖水感應設備、洗手檯出水感應,以及空氣清淨循環系統、體溫自動偵側等等。

第二是大樓的各樓層可以配備一些彈性空間,例如多數空間規劃成傳統供長期出租的辦公樓層,另保留少部分空間彈性使用,如規劃自己營運或委託營運的共享辦公室或共用視訊會議設施等,萬一再有未知風險發生,有些企業要異地辦公或做備援辦公室,新大樓便可符合他們的短暫需求,自然就會吸這些客戶來承租。

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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