2020年08月19日 08:00

▲▼凶宅。(示意圖/記者陳雕文翻攝)

 

▲凶宅不會影響房屋的效用,法律上影響的是,一般民眾對凶宅存在排斥的心理因素,反映在市場上將導致價格低落。(示意圖/記者陳雕文翻攝)

小強婚後接受老爸贈送的房屋一棟,新居落成某日,樓上的鄰居奶奶因久病厭世,居然從七樓跳下,不巧就墜落在小強新家的陽台裡。從此之後,小強一家時常聽到有點滴架和塑膠拖鞋拖磨地板的聲音,加上左右鄰居也指證歷歷,不堪其擾的小強一家決定出售房屋,但卻隱瞞「凶宅」的事實,試圖以「吉屋」出售。

這麼一來,買到凶宅的買家,有沒有什麼權利可以主張?或是小強的房屋被變成凶宅後,有沒有什麼管道可以求償?法律管得到「凶宅」嗎?

大家都知道法庭是講求事實及證據的地方,當然不可能請靈媒來辦案。那麼問題就來了,如果「靈異」這件事是沒辦法被證實的,理性的法律要怎麼處理感性的「凶宅」問題呢?這就十分離奇有趣了。

法律上有凶宅的相關規定

在民間,凶宅是指鬧鬼的房子,但法律上沒辦法定義什麼叫鬧鬼,所以只能從死因死狀來確認。

現今有兩個規定與凶宅有關,一個是法拍屋的強制執行程序,要求政府要公告房屋是否有「非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」。

但對於什麼叫「非自然」?甚至是發生的方式或地點也沒有明確定義,對一般人來說恐怕也不容易理解,所以另一個規定是,內政部為了保護買受人,考量凶宅會導致房屋價格滑落、脫手不易,特別在「成屋買賣契約書範本」及「不動產委託銷售契約書範本」,要求賣方揭露,房屋產權持有期間,在建築物內部(不包含公共空間或公設)是否曾發生凶殺或自殺而死亡(陳屍其中或跳樓)的情況。這個規定對比前一個強執程序的規定,就明顯具體很多,也因此,這就成為了法院認定凶宅的定義。

換句話說,只要賣方持有房產的期間內,有人死在裡面,而且還不是壽終正寢或病死的,全部都算作凶宅。所以,民間最忌諱的有人在屋內燒炭、上吊,或者從房屋裡跳樓等,通通都符合凶宅定義。但如果是在地下停車場自殺、在樓梯間上吊或在自家被追砍,最後陳屍在社區中庭,就不符合凶宅定義了。

凶宅若無損居住僅符合「價值的瑕疵」

凶宅衍生的法律問題之一,就是很多買家買到房子後,本還沉浸在撿到便宜的喜悅中,卻經鄰居得知房子曾發生他殺或自殺的悲劇。不管買家是否在房中感到不適,依照前面所說的定義,就是凶宅無誤,那麼法律要怎麼保護買家呢?

按照《民法》,買賣契約只要在東西交貨時,存在「效用(如房屋漏水)」、「價值」的瑕疵,或欠缺賣家「保證的品質(如保證鋼骨建築實際上只是鋼筋)」,原則上買家都可以從「減少價金」、「解除契約」、「另行交付無瑕疵物」、「損害賠償」中選擇一項跟賣家請求。

由於凶宅本身並不會影響房屋的效用,如果房屋還是可以遮風避雨和住人,所以在法律上真正的影響是,一般民眾對凶宅存在排斥的心理因素,反映在市場上將導致價格低落的情形。簡單來說,凶宅符合上述的「價值的瑕疵」。

▲▼ 房、凶宅、鬼屋(圖/取自免費圖庫Pixabay)

▲若買到凶宅,買家只能跟賣家請求減少買賣價金,或在賣家保證非凶宅卻說謊時,直接請求買賣差額的損害賠償。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

又因為在房產交易的情況,只要不是輻射屋、海砂屋或危樓等會影響居住安全的重大瑕疵,法院一般都不會許可買家解除契約。因為房屋是獨一無二的「物」,也不能請求賣家給一個不是凶宅的房屋。所以,買到凶宅的情況,買家只能跟賣家請求減少買賣價金,或在賣家保證非凶宅卻說謊時,直接請求買賣差額的損害賠償。

死者家屬需負擔凶宅損害賠償責任

另一種典型凶宅爭議就是原本的「吉屋」因故變成凶宅。舉例來說,今天屋主把房屋出租出去,結果承租人卻在房屋內自殺;或屋主住得好好的,某一天有人從樓上跳樓,竟陳屍在自家陽台。這些情況都會讓吉屋變凶宅,往後屋主要出售房屋時,就有義務把成為凶宅的這件事揭露給買家知道。

當發生這種不幸的事,意味將來的房屋只能以較低的價格出售,因為就算買家不信好了,他一定會以凶宅為由跟屋主殺價。不過,成為凶宅,不是毀損或破壞房屋,沒有讓房屋發生物理上的損害,倒楣的屋主能不能請求賠償呢?

《民法》上的故意侵權行為,只要故意以背於善良風俗之方法,令他人受有損害,就要負擔損害賠償責任;此外,關於租賃契約,承租人未盡注意義務保管租賃物,同樣也要負責。

在跳樓自殺陳屍他人住宅的案例裡,法院一般都會認為,自殺行為是結束自我生命的極端手段,顯然違反善良風俗,且必定會對屋主造成損害,因此死者家屬就會因為繼承自殺者對屋主的損害賠償債務,而應負責任。另外,在租屋自殺的情況也是一樣,而且民間的租賃契約範本通常都有約定保證人,除了自殺者的親屬要負擔損害賠償責任外,保證人也很可能會被請求賠償。

世俗的凶宅與民間信仰的凶宅還是有很大的差異,最主要的因素就是法律並無法定義房屋到底凶不凶。不過,人怕不怕,卻可以經由市場供需找出一個比較科學的依據。因此,雖然靈魂不歸法律管,但是法律卻能做好損害分配的任務。

法律真的能規範凶宅嗎

關於凶宅最受爭議的兩種情況:「買賣凶宅」跟「吉屋變凶宅」。前者是誠信問題,較沒有爭議,後者則較有爭論。有些觀點認為,家屬需要承擔一條生命的逝去已經是十分沉重的損失,在後事處理完後,竟然還要負擔對屋主的賠償,情何以堪!這正是法律不近人情的最佳寫照。

然而,另一派則認為,屋主請求賠償,是站在被害人的角度而非加害人,所以應該想到的是當被害屋主無端遭受牽連時,最終的損害應該由誰負擔的問題,因此自殺者本來就應該對別人負起責任。當然,背後的價值判斷就留給大家思考,哪個比較有道理囉!

▲▼ 法律白話文運動●陳孟緯,城市中的迷途小律師,白天偷懶、晚上重訓電玩、假日跟風批判。以上言論不代表本報立場。



原文網址: 陳孟緯/吉屋出售還是凶宅出清 法律管得著嗎 | ETtoday法律新聞 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20200819/1786963.htm#ixzz6VeTjueWW
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