2020-08-22 12:00

 

買老房子等都更,該怎麼盤算?(圖/unsplash)

買老房子等都更,該怎麼盤算?(圖/unsplash)

 

根據住展雜誌統計指出,台北市近年都更、危老推案量占比快速攀升,2018 年占比約 33%,2019 年佔比提高至 43%,2020年又更暴增至 65%,但如果想賺危老都更財,到底應該怎麼買?就讓擔任國內知名建商主管的教練,來分享一下到底什麼樣的老房子,才容易被建商看上。

一、臨主要幹道或主要巷道

 

 
危老都更重建,就跟平常大家買房子的時候一樣,一定會優先選擇地點好、近捷運的地方,更重要的是要臨主要幹到或主要巷道,未來比較好賣,而且施工也比較容易,比較沒有阻礙巷弄交通或造成鄰房施工問題。

 

(圖/百億房產教練)
(圖/百億房產教練)

上表統計台北市截至2020年七月底為止共255件危老審核通過案例,共有119件是坐落在「路」或「街」上,102件是坐落在「巷」裡,坐落在「弄」裡的只有34件。很明顯可以發現,弄裡的比例明顯低非常多。換言之,要買正馬路或寬敞巷道的產品,比較有機會看建商看上。

二、四樓商業區公寓佳,住三的五樓少碰

由於每塊地擁有的容積是固定的、獎勵值也都固定,相對的四層樓公寓的原住戶比五層樓的少,自然建商就有更多空間可以分,或是更有機會滿足原住戶的各種要求。

 

 
北市住三土地(編按:台北市住宅用地第三種,建蔽率45%容積率225%)的五樓公寓,因為容積率只有225%,若現在基地已經是一個蓋好蓋滿的狀態,很可能根本不夠滿足重建後建商分回的利潤,除非原住戶願意犧牲室內空間,室內縮小20%的情況下,才有可能有建商的利潤空間,但「一坪換一坪室內」的印象深植人心,幾乎很少原住戶願意犧牲,很多建商看到住三五樓就直接打槍。除非該塊基地當初並未蓋滿,還有很多的法定空地可作建地使用,否則基本上,各大建商聽到住三的五樓通常興趣都不太大。

 

三、連棟建築總戶數60戶之內

由於危老案件必須要求原住戶100%同意,因此越多人越難整合,只要有一個人不同意,整個案子就會卡關,所以基本上整排連棟建築最好低於60戶,比較有機會整合成功。大部分建商或整合人,聽到80、100戶以上大概就先放棄了。

(圖/百億房產教練)
(圖/百億房產教練)

上表是台北市截至2020年七月底為止255件危老審核通過案例基地面積的統計,也可以很明顯發現,佔比最高的是基地面積100-200坪的40%。而且低於300坪以下的佔了超過85%。以大部分公寓25-30坪的面積計算,大約就是60戶以內的連棟公寓產品。也就是該棟公寓坐落的基地上,戶數必須小於60戶,否則根本很難整合。(相關報導:買預售案別被樣品屋騙了!內行人教4妙招揭穿銷售員話術更多文章

四、避免一樓有黃金店面

 

儘管要選地點好的產品,但有一個情況是要儘量避免的,就是一樓有黃金店面,「黃金店面」高昂的租金,在重建時,建商要補貼租金給屋主。許多店面租金動輒三、五十萬,三到五年的重建期大概光租金補貼就可破千萬以上,而且租金補貼必須現金支付,無法以貸款方式取得,所以大部分的建商對於有高昂租金的黃金店面也是敬而遠之。這也是為什麼這一兩年很多的重建案反而集中在六張犁、麟光一帶,而不是真正的大安區核心區,就是因為這些區域沒有黃金店面。

 

五、隔壁有空地加分,違建多要扣分

因為整合重建困難度高,有許多案子其實是一塊空地加上少部分的重建,這樣可以減少曠日廢時的整合,許多建商或整合者也都傾向於找這類的產品來談,畢竟整合起來比較容易。因此教練建議,如果隔壁有空地,絕對是加分!

 

 

另外,違建絕對是整合的最大障礙,違建是現行制度下的既得利益者,違建的所有人更往往企圖把這個既得利益趁都更合法化,頂樓跟一樓的屋主,常常以「我現在住的地方有多大」為理由,要求建商必須給他「含違建」的面積。

 

六、區域分析

(圖/百億房產教練)
(圖/百億房產教練)

以北市而言,很清楚可以發現,被稱作最精華區的信義與大安兩區,比例反而不高,教練認為主因是信義、大安兩區的黃金店面太多。件數最高的兩區是中山區、中正區,都是鄰近市中心的區域,文山、內湖、南港三區居末,主要是區內還有重劃區、空地,建商還是優先選擇素地為主。

(圖/百億房產教練)
(圖/百億房產教練)

新北市則是集中在第一圈的區域,其他區域明顯低於十件所以未列在表上,顯見各家建商還是以接近台北市中心為主要選擇的考量。無論北市或新北,接近市中心都是建商的不二首選。

百億房產教練的叮嚀

都更危老財:選擇鄰近市中心的主要道路或巷道,基地上60戶以內四樓公寓,商業區或隔壁有空地佳,避開住三的五樓或一樓有高租金的黃金店面。更有機會被建商看上。

作者介紹│百億房產教練RENBA

信義房屋區TOP1&千萬經紀人,27歲當店長,30歲轉任知名建商業務主管,為業界最年輕建設業主管,銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍,唯一代銷+仲介銷售雙冠王,累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。(相關報導:買預售案別被樣品屋騙了!內行人教4妙招揭穿銷售員話術更多文章

責任編輯/潘渝霈

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