2020-08-13

趨勢趕不上浪潮,更擋不住龐大資金大舉投入房地產,台灣現階段的房價正是投資帶有濃濃投機的炒作結果!


最近南港某建案開價一坪150萬元,大家都在質疑超高房價的真實性,尤其是在缺乏實價登錄遵循情況下,怎能用現在的「行情」來促銷未來十年後的價格,雖然現在房價沒那麼高,但眼看著台商超過一兆元的資金回流,只要是主觀認定好地段好品質的房產,就有可能被塑造為投資增值標的。 


錢太多資金沒有出路,最容易被引導進入房產投資,往昔,國人一向根深柢固的觀念除「有土斯有財」之外,「財產三分法」(現金、股票、房地產)總是被奉為投資理財圭臬,尤其根據以往經驗,房地產的大趨勢總是漲多跌少(詳請參閱附圖),因此,雖然有不少人一再重複提醒風險意識,但就荷包滿滿的投資者而言,未必領情。

1966-2019年台北市預售房價變動趨勢圖


自1960年代以來,買房幾乎都是穩賺不賠的高獲利投資,尤其是在「收益+增值」情況下,即使不做任何分析,也不必關心起漲點或轉折點,雖然一般投資分析都會講到這些關鍵點,儘管事後驗證也是如此,不過想要準確預測長期時間點,實在是難上加難。就以最近景氣轉折而言,在2015年房價漸趨下跌過程,卻忽然出現2018年台商回流以及2019年港人來台購屋插隊攪局,導致房價再次反轉向上,雖然大家都知道超額供給的市場結構,不過眼看著代銷與房仲業者不斷釋放價量齊揚訊息,並且媒體也跟著不斷報導利多資訊,究竟未來房市是否持續呈現價量俱增趨勢,仍有待後續繼續追蹤觀察!


雖然房價短期漲跌很難掌握,不過就長期趨勢加以觀察,卻總是呈現漲多跌少趨勢,因此,只要是資金沒有問題,不論是置產或投資,幾乎都是穩賺不賠。


就最近這一波房價走勢而言,2003年台北市預售房價每坪39.1萬元,及至2014年最高點每坪92.4萬元,2019年下跌至84.4萬元,今年第二季則又再度攀升至87萬元,此一發展趨勢雖是始料未及,不過如就歷年大漲小回過程,將歷次最高點加以連結,很明顯的大趨勢就是呈現錢多贏家的投資或投機格局。


因此,很多人認為投資股票可能從一萬二千多點慘跌到兩千多點而傾家蕩產,不過如能秉持股市賺的錢部分轉購房地產,長期而言還是最穩當的不二投資法則,因此,長期以來深植人心的觀念就是有多餘的錢就購買房地產。

以下僅就當前房地產十大利多分別彙整相關數據如附表,以供參考。 

一、錢多:
長久以來一直存在資金沒出路問題,儼然又回到台灣錢淹腳目的年代,如附表彙整自央行之數據,今年六月底全體貨幣機構存款合計46.50兆元,全體貨幣機構放款與投資合計36.86兆元,其間差距高達8.64兆元,其次,2019年的超額儲蓄亦高達2.24兆元,如再加上台商回流投資台灣的資金超過一兆元,並且預期還有為數不少的香港人會陸續來台購屋,由此所引伸的房地產需求,想像空間實在不小。


二、利率低:
在當前一個月期存款牌告利率0.35%,一年期存款牌告利率0.77%,十年期中央政府公債次級市場利率0.46%情勢下,一般咸認房地收益必然大於利息負擔而加碼購置。


三、股市再創新高峰:
除股價指數再創新高之外,7月28日更創下13,031點之歷史新高,並且截至8月10日股價市值更高達39兆2057億元,此一數據相當於2019年GDP 18.88兆元之2.07倍,另外,2014-2019年連續六年上市櫃公司發放股利都超過一兆元,由此不難了解其對推升房價之影響力道。

四、存款、放款同步增加:
截至2019年底,全體貨幣機構存款合計46.50兆元,全體貨幣機構放款與投資合計36.86兆元,超額儲蓄2.24兆元,由此不難了解為何會有源源不絕的資金爭相挹注於房地產。


五、超額儲蓄連續六年超過2兆: 
根據央行公布數據,截至2019年底,超額儲蓄高達2.24兆元,超額儲蓄率亦高達11.59%,影響所及,「以錢養房」的概念也逐漸構成房價壓力。


六、房貸金額驟增: 
截至2020年6月,購置住宅貸款金額高達7.61兆元,再創歷史新高,其間所顯現乃資金寬鬆所導致。


七、建築貸款驟增:
建築貸款由2018年12月的1.86兆元逐漸攀升至2020年6月的2.24兆元,增幅高達20%,而更重要的是,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率更低至1.359%,其對房價影響如何,不言可喻。


八、台商回流: 
根據經濟部公布資訊,截至2020年7月31日,總計投資臺灣三大方案已帶動投資約1兆679億元,此一龐大資金必然是房地產添加柴火的最佳炒作題材。


九、建商搶購土地: 
2018年以來,建商一再加碼買進之外,一般企業與投資人士也爭相加入競爭行列,尤其是連壽險業與金控公司都大舉購置商用不動產,而導致好地段的土地頓時呈現缺貨窘境。


十、地上權標案屢創高價:
最近台北市一地難求,導致地上權標案也都高價搶進,其中最受矚目者例如:
(1)2018年9月4日,元大銀行以82.01億元、溢價率223,每坪單價720萬元,標得台北市仁愛路三段空軍官兵活動中心地上權標案,創下地上權「地王」紀錄。
(2)2019年11月20日,南山人壽以159.81億元,超出底價近60億元,溢價率六成,標得「信義行政中心」五十年期地上權標案。
(3)2020年3月30日,南山人壽再以312.76億元,高價標得世貿三館七十年地上權案,溢價率17.4%,拆算每坪標脫單價約644萬元。
由於地上權標案屢創新高,其最大副作用便是一再推升原已高不可攀的房價。
由以上之分析可知,就長期趨勢而言,當前整體房市係呈錢多贏家的投資與投機格局,因此,政府當務之急應是謹防金錢遊戲再現!

2002-2020年6月存款與公債利率變動趨勢圖

2002-2020年8月10日股價指數與總市值變動趨勢圖

http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48380/

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