回顧2009年在全球量化寬鬆及台灣遺贈稅大降的環境下,資金大舉回流,如今,2019~2020年上半年同樣在量化寬鬆及租稅大赦下,資金大舉回流,而如何引導這股資金洪流投入有效的公共建設,讓台灣經濟走出輝煌的三十年,政府將扮演最重要的推手。

台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環

當前,在台灣經濟面臨轉折的重要時點上,對房地產而言,從1968年到2018年已走完五十年揚升階段初升、主升、末升段的大週期循環,若把五十年拆分為初升、主升、末升三階段分析如下:

(一)房市50年初升段(1968~1975):

1968年之前,台灣由農業社會邁向工業社會之際,家庭型態維持三代同堂的生活模式,房市處於低交易時期,但從1968~1975年之間,台灣經濟累積了數年二位數的驚人成長,人口往都會集中,匯集了購屋租屋的大量需求,年輕一代置產模式由透天轉公寓,由公寓轉大廈,由老屋轉新屋。

建商抓住了大量購屋需求,成功推動房屋預售制度,廣建七層以上大廈,造成房價大幅波動約三倍,一直到1975年因政策壓制及蔣中正逝世才結束房市第一循環的初升階段。

(二)房市50年主升段(1976~2001):

1976年開始,台灣在經濟成長維持在7%以上的續航力,國民所得大幅提升,由人均美元1,500元劇升至15,000元,經濟起飛也造成三代同堂家庭型態起了變化,而人口仍然持續增加,嬰兒潮時代出生的年輕人就業創業有成就陸續自立門戶,購屋需求也因此推升到最高峰。

1976~1990年的十五年間房價漲幅超過十倍,1990~2001年房市才在熱潮中盤整十年,但在這盤整十年中,經濟成長仍維持7%水平之上,掀起一股換屋熱潮,房市交易量創歷史高峰,最高達到五十萬戶新高。

(三)房市50年末升段(2002~2018):

2000年台灣政黨輪替,陳水扁總統主政,在2001年宣布增值稅減半及數千億房屋首購貸款補助,政府表面上拉房市,其實主要目的在於拯救亞太金融風暴造成的台灣金融危機。

到2008年房價漲了一倍,雖然遇到全球金融海嘯,但在全球QE與馬政府宣布遺贈稅降低並連降七次利率的刺激下,房價又漲了近倍,整整多頭走了十多年,到2014年房市才正式反轉向下,同時也在政策軟著陸的引導下,房市到2018Q3全面止跌,結束了十多年多頭行情,也結束了台灣五十年房市長線初升、主升、末升段的大週期循環。

為什麼台灣房市揚升階段大週期已經結束?

(一)從基本面分析:台灣由新興國到已開發國的經濟大成長高峰期已過,經濟成長將持穩,且人口少子化與老化,勞動力將下滑,年輕人購屋能力也將大幅降低。

(二)從技術面分析:景氣大波動循環已過,在經濟持穩、供需平衡下,除非有重大利多與利空因素影響,否則房市未來走勢難有大幅漲跌,若因外力因素造成房價高幅度漲跌,最終仍會回歸基本面。

(三)從政策消息面分析:中美商戰引發強權對立,此種冷戰情勢將延續多年,加上兩岸關係等不確定因素加劇,未來房市只能靠經濟基本面表現,房價無法再有倍數漲幅的高度成長。

台灣房市未來50年大週期 將在平穩中跨越時空浪潮

台灣房市走完了長線五十年揚升大週期,未來面對的市場,基本上會與經濟表現的基本面同步,在第二大週期中,未來幾年處於大週期初升段,房價雖有三、四年小陽春行情,但沒有大漲大跌本錢,2025年以後,房價才會有較明顯的波動,其中,兩岸的未確定因素可能有較明顯變化,影響房價機會就會升高,在未來大週期的主升段行情,應該是由五十年屋齡的老屋換屋潮引領帶動,屆時市場交易的活絡值得期待。

(李同榮)

文章來源:理財周刊

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