2020-09-06 16:09

 

在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶。(新新聞資料照)

在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶。(新新聞資料照)

 

2020年台灣房市通過了COVID-19新冠肺炎疫情的考驗,在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶,區域市場的整體表現是南優於北,二丶三線城鎮優於六都,全台基期低的蛋白區房價全面翻揚。

台灣房市50年長線揚升階段的大週期已結束

 

 
筆者喜歡在市場悲觀的時候大膽預測未來房市走勢的谷底,同時也樂於市場正樂觀的時候預測未來房市走勢的轉折點,前些日子筆者受邀在年代謝金河社長主持的「數字台灣」節目中闡述一項很重要的議題:

 

「台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環」,節目播完,很多同業紛紛來電詢問,不了解為什麼房市正處熱絡階段,居然有這種迥然不同的論述,筆者藉此文簡單回答三項分析的重點:

(一)從經濟成長的角度分析,未來房市大漲不易

 

 
台灣過去50年,在經濟成長率平均在5%-10%的快速增長下,人均所得由50年前的500美元以下提升到2018年為25000美元,漲幅達50倍之多,這是從未開發到開發中進而到已開發國家的典型成長經濟,就基本面與需求面而言,房價就自然跟著水漲船高而成數倍數的大幅成長,而未來台灣的經濟雖不悲觀,但成長的速度會朝向溫和平穩的成熟期發展,GDP成長率要超過5%有其難度,尤其,特別要注意兩岸關係的不確定因素,仍會長期影響台灣的經濟,並間接影響房市的走勢。

 

(二)從人口因素分析,勞動力衰退與人口負成長將是房市中線與長線的隱憂:

2019年台灣出生率與死亡率正式出現死亡交叉,人口開始負成長,此項單一因素,雖不立即影響房價,但卻是房市長線隱憂;而將時程往前推五年後,過去60年嬰兒潮時代出生的大量人口,陸續屆臨退休年齡,勞動力即將快速下滑,屆時就會直接影響房市的購買力,這是房市中線發展的最大隱憂。

20200817-台中海線房市。(資料照,林喬慧攝)
一旦房價漲幅炒作過高,房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束,這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。(資料照,林喬慧攝)

 

 
(三)從資金丶利率層面分析,房市短線須慎防暴衝的隱憂:

 

中美商戰引發世界貿易保護主義抬頭,台灣暫時撿到槍,吸引了台商製造業回台丶資金大量回流,加上全球量化寬鬆,利率趨零,又有租稅大赦加溫,大量游資充斥下,股市與房市成為資金短期的出口,當然房價就順勢上漲,也因此,從2014下半年至今維持近6年的剛性需求市場將產生結構性變化,房市投資氣氛濃厚,投資客蠢蠢欲動,連二丶三線城市在房價基期低的利基下,也開始吸引了短線投資客陸續進場,而預售市場又開始有投資客企圖在交屋前進行炒作獲利,一旦房價漲幅炒作過高,房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束,這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。

2024-2025 房市第六循環結束的關鍵期

綜上所述,房市在基本面經濟成長趨緩丶技術面景氣止跌回升丶政策面全球QE量化寬鬆與利率趨零等三大要素影響下,短期有資金推動市場熱絡現象,房市會價量俱揚,中期有三丶四年溫和成長的空間,長期將會在資金量化緊縮丶購買力衰退的不利因素影響下,結束目前的房市第六循環走勢(2018止跌後的循環),因此,對於未來的市場若因資金推動下,投資需求過度泛濫,房市沒有近慮,則必有遠憂。

然而,房市一輪技術循環的結束,並不代表未來市場十年到二十年就會一蹶不振,上述的人口負成長只是單一因素,就要看政府的政策如何挽救,勞動力衰退因素就要看產業如何升級,另外,五年後台灣屆臨50年屋齡不能都更的老屋數量將達三成以上,市場會掀起一波大換屋潮,這也許又是房地產市場另一個良好景氣技術循環的開始。

 (相關報導:家電大廠變建商2》過去被戲稱「好兄弟比人多」,現在是房市當紅炸子雞!這重劃區的魅力究竟是甚麼?更多文章

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

https://www.storm.mg/article/3009007

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()