2020-09-10

農曆7月為「民俗月」,原為房市淡季,但遞延買氣讓淡季變旺季,今年8月全台房市交易量年增近六成,1-8月更已超車過往,房市已回不去低點了!

在台灣房地產界深具指標意義的「國泰全國房地產指數」,發布今(二○二○)年第二季房市的調查結果指出,相較第一季的表現,呈現「價量俱漲」,且相較去年同季「價漲量穩」。

第二季成交價大幅上漲

「國泰全國房地產指數」指出,國內房地產市場短期在自住需求強勁及全球資金充沛的情況下,幾乎未受新冠肺炎(COVID-19)及全球經濟發展低迷影響,第二季價量表現亮麗。不僅開價中幅上漲,議價率維持穩定,成交價亦大幅上漲;另推案金額大幅增加、推案戶數維持穩定、銷售率及成交戶數皆小幅增加。

進一步觀察各地區表現,相較去年同季,第二季成交價除台北因推案區位影響下修外,其餘地區均上漲;第二季成交量,新竹增加,台北、新北、桃園及台南盤整,台中及高雄減少。

從四季移動趨勢來看,本波較上波成交價,台北、新北、桃園、新竹較接近波段高點,台中、台南、高雄較上波為高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區仍在高檔。

綜合第二季房市,價格持續上漲,成交量較去年同季微幅下滑,新北、桃園、新竹、台中及台南五區熱絡,台北溫和,高雄呈現量縮表現但價格仍有支撐。

前八月成交量超車去年

台灣房市第二季表現如此好,那時至八月,情況又如何呢?根據信義房屋調查指出,今年一至八月的買賣移轉棟數已「超車」去年同期,今年不排除移轉棟數可以再破三十萬棟。

信義房屋根據八月份六都最新公布的資料指出,六都買賣移轉棟數合計為二.一七萬棟,年增二五%,但因碰到「民俗月」,反而月小減八%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,由於今年前七月全國的買賣移轉棟數仍落後去年一八四七棟,但八月光是六都就成長四千二百多棟,今年一至八月的全國移轉棟數將超越去年同期,全年移轉棟數可望超過去年的三十萬棟,並挑戰近六年交易量新高。

曾敬德說,今年淡季的七、八月房市交易仍維持熱絡,主要原因包括遞延的買盤持續回籠,疫情也讓民眾留在國內有多一點時間處理買賣房屋的相關事宜,雖然八月正值民俗月,但房市交易並未轉淡(如附表)。

曾敬德表示,今年第二季以來的買盤復甦,一方面受到全球QE救市與低利盛行刺激,另一方面則是過去三、四年的觀望遞延買盤回籠,讓市場買氣持續復甦,加上今年並未受到民眾出國與颱風干擾,因此交易狀況呈現淡季不淡的表現。

主要都會區8月房市價量表現

縣市別

成交單價(萬元/坪)

交易量

109_07

109_07

109_08

年度

同期變動

相較7月

台北市

63.5

67.0

64.2

43%

9%

新北市

34.1

35.7

34.8

36%

-13%

桃園市

18.7

20.0

20.2

28%

-10%

台中市

21.1

22.3

21.9

49%

3%

台南市

14.3

15.6

15.6

30%

-16%

高雄市

17.3

17.9

18.0

-7%

-34%

註:統計信義房屋成交樣本,8月統計至29日。排除一樓、頂樓與預售產品

資料來源:信義房屋不動產企研室

房市仍屬穩中透強

中信房屋總經理張世宗分析,八月交易量延續了六月以來的交易熱度,八月下旬雖逢農曆七月的「民俗月」及氣候等不利市場買氣的因素,但實際上消費者已懂得逆勢利用這段期間積極看屋,因此來店客並未下滑,顯示房市熱度依舊未減。

而交易量已連數月加溫,是否可能拉開買賣雙方對房價認知而影響成交率呢?張世宗指出,如果屋主縮小讓價空間、買方追價意願不高,雙方對房價看法無法交集,當然無法締結成交,不過以目前的財經局勢來看,房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退,房市基本盤仍在,成交量與價格並無反轉疑慮,後續走勢仍屬「穩中透強」。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,目前房市仍以自住買盤為主,約佔市場交易六至七成左右,但長期投資、置產比重也有增加的趨勢,近期發現有回到兩成左右的水準,顯示在全球大量印鈔的狀況下,現金變薄,民眾紛紛尋求相對保值的產品,讓長期投資、置產交易增加,支撐房市交易動能。

不過,全球疫情仍未能獲得控制,國內經濟也難有明顯復甦的情況下,自住買盤追價力道仍薄弱,謝志傑認為,房價要大漲的機率低,而超低利率環境下,屋主降價求售意願也降低,房價跌幅有限,房價持續盤整機會大,房市將呈現「量增價穩」的格局。

謝志傑說明,今年八月全台交易量較去年同期大幅成長五八%,新竹、台中甚至超過六成,增幅分別為六六%及六七%,台北增加五九%,新北成長五八%,桃園也增加五七%,台南及高雄也都有五成以上增長。

可見後疫情時代房市交易持續增溫,遞延性買盤持續出籠,完全打破暑假與民俗月交易清淡的既定印象,若國內疫情沒有太大變化,那麼,可以預見今年第三季房市表現將優於去年同期。

不過,近期陸續出現國人出境在其他國家確診的案例,台灣社區仍有感染風險,疫情後續發展仍有不確定性。

而中美關係緊張、全球經濟仍深陷疫情衝擊,台灣與國際經濟連動性強,勢必也會受到影響,且國內無薪假人數續創高,目前還沒有改善跡象,民眾購屋能力恐降低,對於房市而言是一大變數,仍需審慎看待。

銀彈贏過飛彈 九二八檔創巨量

中古市場成交轉趨熱絡,而預售市場呢?根據住展雜誌統計,今年自民俗月結束後至十月底止,北台灣所謂房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約二四三五億元,不僅比去年暴增約七百多億元,年增幅高達四四%,更創下統計以來新高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示,雖然近期美、中對抗,中國大陸更頻頻軍演與試射導彈,兩岸衝突風險升高,但市場卻無所畏懼,國內房地產出現「飛彈輸給銀彈」的狀況。而在資金浪潮之下,房市買氣持續湧現,建商推案信心高漲,以至於九二八檔期推案大爆量。

北台灣各縣市中,以新北市推案量最大,預估量飆破千億元,板橋、新店、三重、新莊、林口等地案量較大,尤其又以新店推案量約三百億元最多,其次板橋也有超過二五○億元的大量,兩區合計案量逾五百多億元,就占了新北市過半案量。

何世昌分析,新北市九二八檔市場主旋律是「首購」、「投資」,除了新店指標案「合環LAND MARK」之外,大多數業者想走相對低總價路線,並同時拉攏首購族和投資置產客,所以坪數不會作得太大,大部分都壓在四十坪以下,大坪數的建案相對較少。

至於台北市九二八檔推案量約五二○億元,少部分建案規劃投資型產品,坪數介於十坪至十五坪之間。

不過,大部分建案規劃中、小坪數,多控制在二十至六十坪左右,顯然想要通吃首購與換屋族群。

少口化讓小宅新勢崛起

傳真機構董事長王明成談到,從美國開始盛行的「The Tiny House Movement」(微屋運動),提倡「生活要小,夢想要大」,讓人們開始追求「剛好即是最好」的居住空間,尤其人口結構與城居型態的轉變,讓小宅市場新勢崛起。

王明成更談到,國發會於七月公布最新人口推估報告,台灣總人口自今年起開始轉呈負成長,而內政部戶政司於民國一○八年的統計資料中更顯示,台灣單戶平均人口已降至二.六七人;高齡少子化的社會型態,「少口化」已然成形,小宅市場因而崛起,成為近年房市主流。

由新美齊集團戮力整合,於台北市別具歷史意義的藝術殿堂「台北中山堂」正對面,推出十一至二十五坪的精品住宅「新美齊硯」,擁抱四千八百坪藝術廣場,吸納著中山堂的歷史厚度與文化深度,這樣獨一無二的稀有地段、接軌主流的都會尺度,讓「新美齊硯」一推出就引發菁英圈的沸騰,開案即熱銷九成。

新美齊集團董事長林傳捷談到,小宅市場不畏景氣、不受疫情影響的關鍵因素,在於小坪數規劃,不僅滿足居住、休憩、工作、國際通勤的需求,也符合保值、置產、傳承等優勢標的,讓「新美齊硯」不受疫情與農曆七月的影響,逆勢熱銷。

桃園、中壢與龜山為推案熱區

出了雙北市後,屬於房市熱區的桃園市,何世昌表示,桃園、中壢與龜山等三區仍是重案戰區,推案量擴增到六百餘億元,幾乎占了整個大桃園總案量的八成左右。

而桃園區推案預估量飆逾一五○億元,推案主戰場在中路重劃區與小檜溪重劃區,因今年以來這兩個重劃區房市呈現量價齊揚的盛況,建商趁勝追擊大舉推案。

中壢則以青埔特區掛帥,由於台北投資客重新歸隊,青埔房市買賣熱潮再起,推案量進一步成長。

▊新美齊董事長林傳捷(圖右)親自為小宅產品站台

自住產品「租不如買」

根據央行最新公告的台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行,在2020年上半年新承作房貸金額統計為2843億元,是9年來同期最高,而最新的平均貸款利率則為1.359%,已經連續三個月跌破1.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從五大銀行新承作房貸的金額也可看出房市發展的脈絡,前一波景氣高檔時上半年新承作房貸金額衝破3000億元,但從2015年景氣開始修正買氣急縮後,甚至一度跌破2000億元。

經過築底盤整景氣從2018年慢慢復甦,一直到今年上半年五大銀行新承作房貸金額2843億元,幾乎已經追上前波景氣熱絡時的水準。

目前新公布的房貸利率水準已經連續三個月,跌破1.4%,等於貸款1000萬元的利息成本,一年不到14萬元,每月房貸利息低於11,667元,但若是租金報酬率2%的房屋,中間利差已經超過0.6%,對於一般自住產品已經是「租不如買」。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48955/

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