2020/09/28 05:30

預售建案買氣爆棚,尤其利率超低、貨幣寬鬆下,配合各類零首付、零元交屋、工程期零付款的花招,再創一波投資預售屋的熱潮,價格也層層堆高。 (記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

近5年北三都單一年度新推建案表

台灣處於史上最低利率階段,又碰上全球資金浪潮,熱錢湧入股匯市,甚至布局房地產,讓房市買氣直接進入「夏天」,各地陸續傳出預售案熱銷情形;但同一時間,部分新成屋建案卻只能大幅降價求去化,整體房市呈現詭譎現象。

根據《住展》雜誌調查,雙北市正在銷售的建案中,有24個建案開價降幅2成起跳,甚至有建案降幅高達4成;而北市一個總價破億元的豪宅建案也選擇降價銷售,一戶降價達9千萬元。

預售案低自備促銷 總價5%就能買

房地產業者指出,目前房市買盤大致可分為兩大部分,一是投資客競逐的預售案,一是自住客買進的新成屋案。前者初期投資資金低,只需總價的1成,甚至中南部有些預售案祭出50萬元、5%買房搭配工程期零付款的促銷活動,抓住投資客的心態、先下訂再說;然後在建案興建期間便加價10%至15%轉手,期間不用支付工程款,更沒有任何貸款需要負擔,導致自住民眾若想買預售案,須加價15%向投資客才買得到。

反觀新成屋建案,一旦決定要買,必須拿出總價2至3成的自備款,2個月內過戶後,須立即負擔房貸;因此,大多只有存了很久自備款以及立即想要入住的自住民眾才會買單,幾乎看不到投資客身影。房地產業者指出,自住民眾通常買房的考慮時間較長,部分建案為求加快買方決定時間,會透過降價或送家具、裝潢等方式吸引買家。

投資客競逐預售屋 自住客得加價15%

《住展》雜誌研發長何世昌表示,今年以來房價持續上揚,但購屋民眾可以不必灰心,因為還是找得到降價建案,尤以新成屋案較普遍。他指出,新成屋案自備款高,短期買賣須繳納「房地合一」稅,不像預售屋那麼受投資客青睞。因此,部份銷售期較長的成屋案,業者想儘快把房子換現金,比較願意大幅降價,希望趁著近期房市回溫多賣一點。

科達機構董事長賴建程表示,今年5月疫情趨緩,建案、中古屋買氣連兩個月大噴發,剛性買盤因擔憂未來房價上漲,先前觀望2至3年的自住客湧入建案購屋;因此,預售建案買氣火熱,價格大多持續上調,成屋案則因多是2至3年建案完工的餘屋,歷經房價修正後,再次銷售價格自然也會降價。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,房市買氣爆棚,但有限的買方在零和遊戲競爭下,預售、新成屋之間勢必出現拉鋸;尤其利率超低、貨幣寬鬆下,追逐期貨增值、追夢的心正炙,配合零首付、零元交屋、工程期零付款等花招,再創一波投資預售屋的熱潮,價格也層層堆高。

銷售期長的新成屋建案 大幅降價求變現

相較之下,新成屋雖然有可以立即使用的便利性,但需要付得起2、3成自備款的買方才能買單,且買下成屋後馬上面對房貸壓力,加上新成屋受到房地合一稅影響短期投資效益,不如預售屋紅單獲利讓人期待。

此外,銷售一段時間的新成屋建案,待售的樓層、格局、總價等條件上,在社區裡都存有去化障礙,現在適時降價與誠意買方結緣,以求盡早下庄,再起爐灶,也是建商滿足獲利空間之後想快速收尾、清貨底的心態;甚至有些合建案過了閉鎖期後,股東、地主也想趁這波買氣獲利了結,因此價格上自然有談判的空間,強盛的買氣導致市場出現「倒掛」現象。

黃舒衛提醒,資金氾濫固然提供買方進軍預售市場機會,但也可能助長建商以債養案的風氣,粗製濫造以求早日結案的情形可能還是比較輕微的問題,如果買氣轉弱、去化不順、資金周轉不靈,可能就會發生倒閉甚至系統性風險,建議買方還是要注意購買預售屋的風險。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1402561

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