2020/10/5 吉家網董事長李同榮

吉家網發佈2020Q2六都房市季報,統計自2013Q12020Q28年來六都房市交易各季量價分析,逐一分析房價與交易量變化。受疫情影響,2020Q2六都整體房市價量表現,可以「北緩、中溫、南熱」形容,六都房價呈現盤堅緩升走勢。

吉家網董事長李同榮指出,這波房市從2018年止跌回溫到現在,觀察某些特定媒體不論數據顯示增減,仍然一路做空到底,到今天下半年這種偏空論述已逐漸式微。其實,上半年房市在剛性需求支撐下,房價表現出抗疫的成績不跌反漲,下半年第三季已逐步擺脫疫情陰霾,價量齊揚,絕大部分民眾都對下半年將逐步回溫寄予厚望,主要的因素在於超低利率與資金充沛的環境下,長期性置產以及遞延性買盤紛紛出籠,整個信心都表現超前。雖然下半年很可能會呈現股價飆丶房價漲與經濟成長相悖離的現象,這也許是全球QE丶利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機,因此未來房市不宜出現爆發性的超漲現象,才不致對後市有不利影響。

吉家網企研室處長莊文樹,分別就交易量丶房價丶行政區發展丶房貸餘額丶核發建築執照丶使用執照丶開工數等經濟市場面因素,分析未來房市趨勢走勢:

(一)分析買賣移轉交易量:受疫情影響,2020Q2交易量銳減,預期下半年會回穩

第二季四丶五月受疫情擴散影響而交易量明顯萎縮,對照去年同期小幅減少9.42%,桃園不受影響脫穎而出交易量小增1.74%,六都一至六月交易量達107,951棟與去年同期比較,整體年交易量小幅減少2.06%,預期下半年隨疫情平穩狀態,交易量將會快速回溫,今年六都交易總量仍有機會超越去年30萬戶。

(二)從價格分析:資金回流丶資金寬鬆丶利率趨低,三大因素持續支撐全台房價穩中盤堅

中美商戰引發製造業回流丶租稅大赦吸引台商資金回流丶資金寬鬆丶利率趨低丶政府趁機標售地上權屢創高價丶丶等都是土地飆漲主因。即使受到新冠肺炎疫情攪局,但資金重返不動產市場力道強勁,建商、壽險業者紛紛加碼購地,企業擴廠需求增加,帶動新一波不動產熱潮,在土地市場及工業地產二大雙引擎帶動下,商用不動產市場熱翻,今年上半年上市櫃公司商用不動產總金額1,531億元、其中土地交易總金額872億元,雙創近年同期新高,交易規模自2016年以來連四年大增,商用不動產交易比2106年低點增1.9倍、土地交易更大增4.6倍。解決台商製造業回流缺地問題,政府應先解決農不農丶工不工丶商不商丶丶等土地亂象。

六都房價對照去年同期表現,台南市109Q2均價15.49/坪,已超越去年同期均價13.40/坪,漲幅達15.60%,反彈幅度最高;桃竹區域受雙北房價推擠效應,交易量月增,109Q2均價19.69/坪,繼109Q2反彈後一路上漲突破歷史高點,對照去年同期大漲12.97%;高雄市因長期房價基期偏低,於109Q1反彈後一路上漲,補漲表現態勢強勁,109Q2均價18.12/坪,對照去年同期大漲11.17%,雙北房價雖已回溫,但整體表現偏弱。(如附圖)

六都房價對照上一季表現而言,109Q2六都中古屋單價表現穩健,在今年在疫情肆虐下,都呈現小漲態勢,仍有正成長算是非常不容易,桃竹地區109Q2每坪均價19.69/坪,比第一季小漲3.69%,對照去年同期漲幅12.97%,總體表現最佳;台南市109Q2均價15.49/坪,比第一季小漲3.61%,對照去年同期大漲15.60%;台中市109Q2均價19.58/坪,比第一季小漲2.89%,對照去年同期漲幅達9.81%;台北市109Q2均價59.19/坪,比第一季小漲1.86%,對照去年同期小漲3.33%;新北市109Q2均價29.95/坪,比第一季小漲1.70%,對照去年同期漲幅3.35%;高雄市109Q2均價18.12/坪,比第一季小漲1.57%,對照去年同期漲幅達11.17%。預期今年六都房價表現將呈現量增價漲格局。(如附圖)

(三)109Q2六都行政區年度房價漲幅前十名,排行分析:台南囊括四名丶高雄也佔三名表現亮眼,各行政區均為傳統蛋白區,房價反彈態勢明顯

漲幅排行前十名,都是蛋白區而非蛋黃區,分析其因素有三:1.溢價/比價效應,蛋白區房價較親民是脫穎而出的首要條件。2.基礎建設興建延伸交通,帶來基本生活機能與周邊商業機能的利多。3.建商在成本考量與市場導向,區域產品新規劃,平價宅出籠,吸引首購族進場。

分析六都各行政區年度房價漲幅排行,高雄市小港區奪得榜首,內有小港國際機場,為國外進出南台灣的第一站,交通上有捷運紅線(高雄國際機場站、小港站),方便旅客快速從機場銜接到高雄市區,臨海工業區則提供許多就業的機會,作為房市的基本支撐。個案主要在漢民商圈、桂林國小生活圈、大坪頂生活圈。新個案大約15~19/坪,20年的中古屋大約8~11/坪。

排名第二的是台南市南區,在台86快速道路通車後,串聯仁德讓南區成為經濟的領頭羊,帶動地方發展,提供安平工業園區、灣裡工業區更便捷順暢之運輸需求,並能提升土地利用價值,強化地區生活機能,拓展台南市物流與人流之經濟效益。加上南市喜樹灣裡市地重劃區開發案,開發完成後可活化閒置營建署住宅基金土地,提供市民更好的生活機能以及環境保護。

第三名的是台南市新市區為新市區為因應南科發展快速成長,提出新市都市計畫區擬定細部計畫案,考量基地位處南科周邊地區,不僅可支持南科發展,亦可補足發展用地之需求,因為接近新市市中心區域,生活便利性充足且交通易達性高,因此本計畫以提供優質住宅區作為發展定位,期望透過提供完善的基盤設施及充足的綠色開放空間吸引人口前往居住。

(四)109Q2六都房價分析

(1)台北市109Q2均價59.19/坪,對照上季小漲1.86%,去年同期上漲3.33%

今年以來台北市區域房價仍以大安區109Q2每坪82.03/元為最高,漲幅只有1.01%。本季漲幅最高為士林區109Q2均價57.03/坪,對照上一季小漲7.28%;排名第二的內湖區,109Q2均價54.83/坪,對照上一季小漲5.12%;第三名的大同區109Q2均價55.15/坪,對照上一季小漲4.31%

士林區主因為士林北科計畫及重劃開發的推動,加上近年大台北房市上演資金行情,使得以往為相對低價、地段稍偏的士林,充分與周邊現有資源結合,享增值潛力帶動房價漲幅。

內湖區由於科技園區之設立及運作,成為北市發展耀眼新星;現階段以內湖五期重劃區為核心,房價亦出現相當程度漲幅,整體房價翻漲速度及幅度,都在全市前幾名。

大同區因發展較早,舊透天厝林立產生若干包袱,近期因為都市更新題材,房價竄升情況明顯,加上跟漲風潮,近期新案開價已來到70/坪的水準。

(2)新北市109Q2均價29.95/坪,比上一季小漲1.7%,對照比去年同期漲幅3.35%

新北市區域房價漲幅的前三名分別為三峽區109Q2均價21.85/坪,對照上一季小漲8.6%;淡水區109Q2均價20.47/坪,對照上一季小漲7.0%;五股區109Q2均價25.52/坪,對照上一季小漲5.11%,這三區域有個共通點皆為蛋白區,屬於新發展的重劃區,都已發展成為成熟指標商圈,對區域房地產具增值提攜效果很大。

三峽區過去常被認為點燈率過低,空屋問題成為市場焦點,根據最新官方統計數據顯示,三峽的空屋率有效下降,反應人口逐漸進駐空屋量減少,未來還有捷運路線的交通利多,三峽區已步入發展成熟期。

淡水區由交易件數資料可知,淡海新市鎮生活圈交易熱絡居冠,近十年來設籍人口每年皆以2%至3%間穩定成長,區內有新建案的大量供給挹注,輕軌捷運及公共建設持續規劃、推動,房價相對便宜吸引大台北都會區人口遷移。

五股區鄰近新北產業園區以及機場線、環狀線交會的新北產業園區站快捷線,加上區域內 7 大重要公共建設推動,區內洲子洋重劃區已發展近7年,成為發展指標區域,開發度達 45%以上,整齊街廓已成形,帶動區域房地產高增值。

(3)桃竹區109Q2均價19.69/坪,比上一季小漲3.69%,對照比去年同期漲幅12.97%

桃竹區域房價漲幅的前三名分別為桃園區109Q2均價22.77/坪,對照上一季小漲6.25%;竹北區109Q2均價22.54/坪,對照上一季小漲4.26%;中壢區109Q2均價20.39/坪,對照上一季小漲4.08%;分析這三區有共通點皆為一線城市,且是人口遷入最多的區,在人口帶動房市需求的前提下,購屋置產時,便會直接考量商圈、區位、房價等因素,還有交通動線與生活機能方便性等,都讓這三區域房價水漲船高。

桃園區大致上分為9個區域,比較偏向剛需市場,長期以來成交的價量都相對穩定,人口數也逐年增加,因為交通方便,近年來吸引許多台北的客群進來買房置產,近年陸續有經國重劃區、中路重劃區、小檜溪重劃區等新興重劃區的規劃與新案推出,推案量與市場能見度都較高。

竹北區的發展跟就業市場息息相關。新竹科學園區以及台元科技園區提供大量高薪的就業機會,相對的創造了很多購屋需求,持續移入的就業人口、讓新竹的人口成長率一路爬升,全台所得中位數最高的14個里都是在新竹縣市,高所得就業人口及購屋需求,都是讓新竹房市持續正向發展的主要原因。

中壢區隨著中壢後站的區段徵收案,中壢體育園區周邊也逐漸崛起,面積約72.97公頃,周邊主要房市熱區,顯見大型建設開發對住宅身價有極大影響力。此區房價相對中壢市區輕負擔,有不少租屋族轉租為買成為購買老屋主力,交通利多讓體育園區以及龍岡區域房市大開,沿線區域成為另一個房市亮點,中壢體育園區周邊住宅仍屬1字頭房價區,相對吸引購屋者。

 

(4)台中市109Q2均價19.58/坪,比上一季小漲2.89%,對照去年同期漲幅達9.81%

台中市區域房價漲幅的前三名分別為豐原區109Q2均價19.91/坪,對照上一季小漲8.15%;中區109Q2均價14.27/坪,對照上一季小漲7.62%;潭子區109Q218.86/坪,上一季小漲7.46%;台中房市近一年加快反彈,房仲統計實價資料,去年前十大交易熱區,房價全部上揚,交易量相較前一年也大多增加,其中,豐原區、中區,交易量增幅都逾1~3成。台中市居住環境佳、重大建設多、生活機能完善,由於台中捷運綠線預計今年底全線通車,吸引人口移居,帶動房價上揚。

豐原區為商業活動高度密集的區域,生活機能優越,市區內可供開發的土地愈來愈稀有,推案量少價平穩,中科后里園區可望帶來移入人口,加上未來豐原大道、國道四號豐原至霧峰段等交通動線建置完成,這些利多條件都是對房價的有力支撐。

中區地處台中市中心為最早開發區塊,緊鄰著台中火車站自然孕育出許多豐富的人文與商業發展,居住環境佳、鐵公路交通環繞、生活機能完善,持續吸引人口移居,完整便利的交通建設也成利多條件,購屋需求可望維持強勁。

潭子區於縣市合併後,由於潭子就業機會多,除擁有台中加工出口區,預計2021年完工的聚興產業園區,預計將創造近千個就業機會,吸引人口移入穩定,以往買方以本地人居多,房價走勢溫和微漲,但隨鄰近北屯區邁入房市成熟期,房價、地價應聲飛漲,區域生活圈成形房價走強,建商及早佈局潭子發展潛力十足。

 

(5)台南市109Q2均價15.49/坪,比上一季小漲3.61%,對照去年同期大漲15.60%

台南市區域房價漲幅的前三名分別為安定區109Q2均價15.21/坪,對照上一季小漲8.88%;新市區109Q2均價15.21/坪,對照上一季小漲6.96%;安平區109Q2均價17.86/坪,上一季小漲6.76%;台南雖然早已升格為六都之一,不過交易量為六都之末,新成屋價緩升,買盤穩定直到北部開始打房,台南市長期是以剛性需求為主,對於針對投資型買方的打房政策,反應就不若其他都會區明顯,自然成為建商眼中較佳的推案區。

安定區,近二年台南市區地價持續增高,土地交易熱度漸高,「商60」商業區位於安南區草湖寮地區,面積37.17公頃,於2003年即劃設為商業區,偏郊塭地「華麗轉身」,將成為安南區發展新亮點。此區在透天厝、廠房、工業用地等需求增加條件下,迅速拉抬房價上揚,帶動區域發展熱絡。

新市區為因應南科發展快速成長,提出新市都市計畫區擬定細部計畫案,因為接近新市市中心區域,因此本計畫以提供優質住宅區作為發展定位,期望透過提供完善的基盤設施及充足的綠色開放空間吸引人口前往居住。科技,或許是翻轉南台灣的答案,未來2年,台南將會是全球最重要的先進製程聚落,今年開始出現「南科移民潮」,早已提前卡位。

安平區不僅基本建設及漁光島規劃等議題,安平五期重劃區還是台南市最大重劃區,以休閒生活為主打的重劃區,房市話題逐漸增加,2020在安平遊艇港碼頭成立後將房市炒熱?整體而言,安平五期重劃區的定位非常清楚,就是以一個休閒生活為主軸,在發展觀光、海港貿易經濟的同時,提供當地住民完整的生活機能與綠色交通,再加上完整的學區,這裡都是值得考慮選擇的購屋區域。

 

(6)高雄市109Q2均價18.12/坪,比上一季小漲1.57%,對照比去年同期漲幅11.17%

高雄市區域房價漲幅的前三名分別為小港區109Q2均價16.45/坪,對照上一季小漲6.82%;漲幅排名第二的前鎮區,109Q2均價18.43/坪,對照上一季小漲6.10%;漲幅排名第三的新興區,109Q2均價17.83/坪,對照上一季小漲5.57%;前三名都是屬於南高雄的行政區,過去常聽到高雄人是不坐捷運的,隨著捷運搭乘的人數持續成長,逐漸改變高雄的生活型態,近年來高捷已轉虧為盈,漸漸感受台北捷運的發展模式以及對房價的影響,捷運站附近社區,未來有機會複製台北捷運周圍房價的模式—景氣好漲幅大,不景氣跌幅小。

小港區內有小港國際機場,為國外進出南台灣的第一站,交通上有捷運紅線(高雄國際機場站、小港站),方便旅客快速從機場銜接到高雄市區,臨海工業區則提供許多就業的機會,作為房市的基本支撐。個案主要在漢民商圈、桂林國小生活圈、大坪頂生活圈。新個案大約15~19/坪,20年的中古屋大約8~11/坪。

前鎮區為行政區中人口第五多,有高雄加工出口區、高雄軟體園區、高雄多功能經貿園區、亞洲新灣區及中鋼集團,也是前鎮漁港與部分高雄港碼頭的所在地,交通上有捷運紅線及輕軌的七個站區,之後還有捷運黃線。整個亞洲新灣區計畫,因為肩負高雄產業轉型的重要任務,整合開發的力度相當的強勁,此區房價是全高雄房價最高的區域。目前新個案大約29~31/坪,知名個案會上看5字頭,10~15年左右的中古個案大約19~22/坪。

新興區為舊高雄市的市中心區域,金融機構林立,交通上有捷運紅線和橘線共構的大站-美麗島站。及橘線信義國小站,之後還有捷運黃線的交通利多,知名的六合夜市、新崛江商圈都在此區,區域內主要為美麗島站生活圈及新堀江商圈,五年內個案大約24~27/坪,20年左右中古個案大約13~14/坪。

(五)從建築融資貸款餘額分析:房貸、建築融資續飆歷史新高

房貸丶建築融資餘額代表購屋信心與景氣燈號,房市今年不畏疫情呈現價量俱增走勢,主要受惠於整體房市受自住買盤持續回籠帶動,助長房市景氣,央行統計顯示,8月象徵房市買氣的購屋貸款餘額飆新高,並較前一個月大增676億元,月增率7.18%,創下20107月以來、逾十年新高。建商推案信心指標—建築貸款餘額年增率15.49%8月增至22,933億元,續創歷史高點近九年高點。近期建築融資每月增加規模都在200300億元,增加的主要原因包括政府鼓勵都市更新、危老重建,建商也積極進行土地開發,並推出廠辦、商辦、住宅等新建案。若銀行利率持續低檔,加上台商回流置產,自住、首購與換屋等族群剛性需求大,後續買賣移轉棟數與新承做房貸金額都可望向上攀升,預期下半年房市走勢,呈現量增價漲趨勢。

(六)從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析:上半年開工量逾6萬戶年增12%新高

建照核發量代表建商對景氣看法的信心度,開工量増減則是建商銷售率好壞的指標。依據內政部最新資料,今年上半年度全國暨六都住宅開工量,全國共60,487宅,是統計以來同期新高,跟去年同期相比增加12.8%。開工量增加一方面代表建商信心與展望樂觀,但推案大量增加也會增加市場供給,對於消費者來說,代表將會有更多新的房子可以比較,面對短期內外在的武漢肺炎疫情影響,還需觀察疾病發展與後續市場買氣復甦狀況。

(七)房市回升成現在進行式!房價過度反應恐將提前終結上升行情

吉家網董事長李同榮表示,受惠全球QE抗疫大作戰,在資金多與利率低的環境下,股市丶房市同步活絡。然而,資金與利率雖可以撼動短期市場,長期終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化。李同榮表示,房市回升已是現在進行式,市場緩升二丶三年是必然的,反而二丶三年後會有較大的變數,在開工量大增與使照量呈現過度乖離,三年後的大量新成屋就會對市場供給產生壓力,設若往後假性投資需求過多,造成房價過熱,就有可能提早結束此波榮景。

 

編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報的單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受金融聯合徵信中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線與年線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。

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