Model.PhotoNote

2020-10-07

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─竹北區每坪最高60萬元,最低16.5萬元,差距高達3.64倍!

─新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪),後遺症堪慮!

Q根據內政部營建署公布資料,新竹市截至2020年8月31日,辦理都市更新報核中14件,已核定公布實施案件,包括已完成三件、施工中三件、未動工五件,合計25件,總件數相當少。其次,新竹市危老重建受理44件、重建計畫核准35件,新竹縣危老重建受理五件、重建計畫核准二件,其次,新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪),如就都更與危老數量加以比較,顯然危老遠超過都更數量,另外,危老核准平均面積僅79.65坪。請教莊教授,此一發展趨勢對於新竹縣市都更或危老政策推動之影響如何?

A根據營建署所公布資訊,截至8月31日止,全國辦理都市更新數量共計1,333件,其中已核定公布實施,包括已完工、施工中與未動工,合計898件。其次,危老重建計畫受理1,462件,其中重建計畫核准數量935件,由此可見未來隨著都更與危老之逐漸增加,整體市場去化之不確定因素必然備受關注。

根據內政部統計處公布資訊,今年一至八月新竹縣買賣移轉7,875棟,新竹市6,822棟,由此顯見交易量確實已明顯增加。其次,根據住展雜誌統計資料,九月新竹縣市推案量高達353案。值得注意的是,新竹市有八個建案基地面積在100坪以下,並且最小基地面積僅32.6坪,其次,新竹縣有十二個建案基地面積在100坪以下,並且最小基地面積僅28坪,其中最值得注意的是,建案的產品定位與價格定位,目前市場上不少建案滯銷根源即在於此。

新竹縣市房價普遍不高,應格外注意市場性

─歷來空屋餘屋數量龐大,小基地建案將面臨更大挑戰

雖然新竹縣市建案基地面積普遍較大,然在353個建案當中,除竹北區之外,大都以透天與四、五樓公寓為主,即使是隸屬於新竹市的東區與北區所占比例也都很高。其次,小面積瘦長型建物如種竹筍般林立,對於都市景觀之影響更是不容忽視。

至於新竹縣市都更或危老更應注意以下四大重要事項:

1.各區房價普遍不高,即使開價較高,議價空間大都超過一成,在實際成交價不如預期情況下,都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性,尤其是巷道內建案,俾免影響銷售與財務規劃。

2.歷年新竹市空屋、餘屋數量龐大,加以近年推案量相當大,除地段良好建案之外,預售銷售率普遍未超過一半,因此,選定都更或危老地點就顯得格外重要。

3.小基地小坪數規劃,應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間,以免完工交屋橫生枝節。

4.不論都更或危老,大都以舊社區建案為主,尤其是新竹市區小基地建案特別多,更應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,目前新竹縣市之都更或危老條件相對較差。以下謹就各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節,分別逐項深入解析,以供參考。

新竹縣市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達3.64倍

─整合之前應格外注意基地的立地條件與房價高低

由附表之統計資料可知,竹北區開價每坪最高60萬元,最低16.5萬元,差距高達3.64倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功!

以下謹就近年價差較大之東區、北區、竹北區、湖口區與新豐區之相關重要資訊分別加以彙整,以供參考。

1.東區:

30坪以下小坪數占比37%,新成屋占比30%,並且還有2013年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量不低,而導致新建案不得不朝小坪數方向規劃。另外,區域內最高單價58萬元「磐龍-壹號樓(88-107坪)」,坐落於中央路125號(基地857坪),其因在於基地較大與地理位置優勢。其次,最低單價22.5萬元「禾園運動家(24-25坪)」,坐落於公道路五路三段(基地138坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.58倍,並且每坪價差高達35.5萬元,其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。

2.北區:

30坪以下小坪數占比36%,新成屋占比36%,並且還有2018年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量超過三分之一,導致新建案規劃坪數普遍較小。另外,區域內最高單價42萬元「皇昱根(15坪)」,坐落於經國路二段501巷13弄(基地195坪);其次,最低單價16.5萬元「一品八方(35坪)」,坐落於港北二街(南寮)(基地394坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.55倍,並且每坪價差高達25.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.竹北區:

30坪以下小坪數占比25%,新成屋占比48%,並且還有2007年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近五成,並且小坪數占比高達四分之一。另外,區域內最高單價60萬元「若合山(97-127坪)」,坐落於嘉豐南路一段38號(基地9,567坪),在規畫設計方面較容易發揮大基地優勢,因此,定價較高。其次,最低單價16.5萬元「日光城心(36-38坪)」,坐落於新寮街286巷口(基地694坪)。惟值得注意的是,小坪數占比與新成屋數量較大,區域內最高與最低房價差距高達3.64倍,並且每坪價差高達43.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.湖口區:

30坪以下小坪數占比32%,新成屋占比54%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量超過五成,顯見近年本區之銷售不易,惟小坪數占比超過三成,就應密切注意完工交屋之困難性。另外,區域內最高單價28萬元「富來樂(26-37坪)」,坐落於興華街38號(基地498坪)。其次,最低單價13.5萬元「中美城(43坪)」,坐落於中正路三段42號(基地1,592坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.07倍,並且每坪價差高達14.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.新豐區:

30坪以下小坪數占比38%,新成屋占比24%,並且還有2016年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近四分之一,並且小坪數將近四成。另外,區域內最高單價24.5萬元「昌昕明新首席(30-46坪)」,坐落於明新一街、明新二村(基地915坪)。其次,最低單價14萬元「瑞羿萃豐(29坪)」,坐落於中崙村中崙10鄰(基地318坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.75倍,並且區域內不論最高或最低房價普遍不高,其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。

現階段新竹縣市預售建案高達449案,有不少建案規畫面積普遍較小,除立地條件較佳之外,未來一旦景氣逆轉,就可能面臨餘屋去化之考。因此,在進行都更與危老過程,就應兼顧市場性與自償性,方不致陷入景氣迷思而白忙一場!

延伸閱讀

https://reurl.cc/VX0X7Y

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()