文/徐佳馨

 
▲央行副總裁陳南光近期撰文暗示,央行應在房價上漲前「超前部署」。(圖/翻攝自 Pixabay)

中央銀行副總裁陳南光近日撰文指出,央行應於房價大幅上漲預期形成前,及早部署總體審慎政策,以穩定房市與金融體系,防範金融循環的中期風險;也因為陳南光的發言,不免讓外界臆測到底央行是否會有針對房市的相關措施?

討論房市是否過熱,從市場現況與數據來看,陳副總裁的擔憂不是沒有道理。

九月份買賣移轉棟數爆出大量,預售市場秒殺案頻傳,這些跡象一定程度反映房市景氣轉熱,甚至是過熱的狀態,過去一年本國銀行承做建商餘屋貸款金額急速上升,成長率超過 120%。近期住宅貸款餘額與建築貸款餘額增幅為近 10 年來最快增速;且房價節節攀升,特別是低房價區,漲幅更是驚人,甚至不乏寧可違約不賣,或是加價出售的例子。

說得更直白些,以目前市況,不僅僅幾乎和 2008 年全球金融危機前,資產價格快速上升,其後造成資產價格暴跌與信用緊縮的狀態如出一轍,甚至比起在游資與低利環境造成房價再衝一波的 2010 年,這次又有台幣走強,短、中期弱美元的加持,大筆資金在國內繞來繞去,其對於資產的積極追逐,與當時相較更有過之而無不及;而在金融危機後,越來越多經驗證明,房地產業的繁榮初期確實可以形成景氣榮景,帶動上下游的表現,可是,當價格到了一個程度,會讓資金瘋狂追逐,不僅難以帶動其他產業的興盛,房價上漲甚至會降低消費,排擠非房地產相關產業可用的資源,以至降低整體經濟的投資、生產力和成長,也無怪央行會在這時間點作出喊話。

對民眾而言,此回示警在實務上應特別注意兩大面向,其一是央行透過這次宣示來提醒銀行端放款必須有所作為,也意味著放款成數、年限與利率將不會天天過年,借款人應有心理準備,即使成數到達一定水準,鑑估價格也可能相對保守,因此手上還是要準備好足夠的資金,以避免不時之需。

其二是銀行政策之外也必須結合財稅政策,財政部態度也值得留意,無論是在現有稅制基礎下針對多戶持有人課徵囤房稅、空地稅,抑或是針對短期交易不動產加大查稅力度,都可能是接下來政府想為房市「做點事」的具體行政作為,想要進場投資者不可不審慎。

站在央行立場,在房價上漲預期形成前「溫馨喊話」,甚至採取「超前部署」,避免因為房價持續上漲預期趨勢確立後的無力回天,是應盡的責任;面對後疫情時代,實體經濟與景氣前景難料,當下各國狂印鈔的泡沬中,實體經濟表現到底能不能跟上腳步,最終能否順利接軌實體經濟,讓大家安全下車,誰也沒把握。

至於政府日後針對房市若有較大動作,以目前資金與利率環境來看,要打到「有感降價」,那必須是非常手段,甚至可能發生在投資客斷頭之前,小額投資客與自用客戶可能先撐不住的「重分配」狀況,而游資氾濫可能會重演奢侈稅時,資金轉往非都市計畫區土地等規定外不動產的歷史,這也是政策規劃之前所要特別留意的所在。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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