實坪與虛坪是個部分可以再改善,部分要再說清楚的議題。
這個問題的本質基本上並不複雜,複雜的是倡議者所想的到底是什麼?
虛坪指的是主建物(或與附屬建物)以外的建築面積,主要是陽台、梯廳、大廳、管理室、遊戲室、機房、蓄水池.....等,多數屬於所謂「免計容積」的部分。這些空間,有些是集合住宅所必須,有些是基於更高的消防要求,有些是社區共同需求。當然也有些是過度設計(over design)甚至略嫌浮濫的無謂容積。
如果是基於社區與建築基本使用需求,以及必要的消防避難空間,我們沒有理由說那是「虛坪」。其他的,確實是「有點虛」。所以,某個空間「虛不虛」,某類空間「多大才合理」,都需要再仔細檢視合理性與適當性。終究,這些造成所謂虛坪過高的既有規定,都有它可能合理也可能不合理的形成過程。既然社會上確實有不少人認為虛坪太多,也確實有些建案的虛坪有點離譜。該改善的,我們就認真檢討。
(突然想起三年前我們消滅屋簷雨遮土星環的過程。)
以上就是實坪與虛坪問題的本質。
很糟糕的是,這個議題在數年前曾經被「諾貝爾級的天才」,發明出讓人吐血的「計價與不計價」論點。(螃蟹與草繩的故事)這個天才希望以此來破解虛坪應該「登記或不登記」的訴求。這段歷史,至今留下來的遺跡,就是還殘留著「虛坪不登記不計價」、「虛坪可登記但價格應打折」的想法。(究其根本原因,可能在於希望以此方式來降低房價。)
但是,房子的組成內容就是清清楚楚長在那裡,登記與否?計價與否?房子還是那個房子,什麼都沒有改變。
這是物理,不是算數。
但確實有不少人認為「登記會比較有價值」,至少是「心裡價值」。所以,虛坪不登記,房價會比較低,購屋可以比較輕鬆。這個說法,雖然不完整,但有其合理性。
問題是,「不登記的虛坪是誰的?」。
台灣的登記制度很清楚,登記了就是你的,沒有登記就不可能是你的。
另外,登記財產權的另一個面向是「對該空間負責任」,地價稅、房屋稅、水電費、管理費、使用與管理責任......。
有些透天厝社區把社區道路,集合住宅社區把管理中心,登記在當年推案的建商名下,久了就出事。可能是社區管理爭議,可能是重建糾紛,基本上都不會是小事。
那麼,「登記,但價格應有折扣」總不會錯吧。
這個說法有一定的道理,但需要市場來驗證會出現怎樣的結果。
內政部的實價登錄網站在兩年前左右,將各個物件的主建物、附屬建物、公設等面積資訊同步揭露,目的很單純,就如同產品標示規定一樣,能說清楚的盡量說清楚,想怎麼計算單價,依照個人偏好,都可以清楚簡單算出來。(實坪單價、不含公設單價、一般單價)
政府是否應該規定公設面積的訂價,必須是實坪面積的某個折扣(例如三折)。這樣是否會讓虛坪變少,或者讓總價降低?
會不會,答案要靠市場運作來產生經驗與證據。雖然有學術研究從過去的交易資料反推,推導出公設的價格約為實坪價格三成的結論。但這裡頭的實坪價格,其實已經不是我們一般說的「單價」,而是另一個應該比較高的數值。
其數學關係式:總價 = 一般單價 * 含虛坪面積 = 新實坪單價 * 實坪面積 + 新實坪單價 * 0.3 * 虛坪面積。
忙了半天,雖然單價變了,但總價還是原來的總價。
其實,當前的市場早已經證實了這件事,虛坪比例較高的房子,他的「一般單價」就會低一些。所以,虛坪的價格本來就已經是實坪價格的一定折扣。
還有一種論點認為,虛坪是建商賣實坪時附贈的,所以應該是「登記但不計價」。對於這種說法,我沒評論.........。
所以,虛坪如何減少應該才是重點。這件事,主要是靠「免計容積」空間的再檢討,再加上民眾對公設空間買不買單的市場成熟度。
以上就是上頭說的,應該再說清楚的事。
至於倡議者到底想說是什麼,我真的不知道。

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