林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。

 

房市回暖,房價會大漲嗎?

文/林奇芬
雖然新冠肺炎疫情衝擊今年經濟景氣,但股市房市卻呈現緩步上揚走勢。台幣走強兌美元突破29關卡、台股在12000點上下震盪,資金、股價都創了新高,也讓人擔心房價是否又要加溫了。短線來看,房價緩步回升,但卻沒有大漲條件,可能偏向局部區域或物件的差異化表現。
隨著近期房市交易漸趨熱絡,許多人擔心房價會不會再度飆漲。我們不妨從影響房價的利多與利空因素來盤點一下。
房市回暖,房價會大漲嗎?(資料照/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市房價居高不下。記者唐主桂攝
支撐房價的利多因素
一,成交量回溫,買氣上揚
今年前8個月整體房屋買賣移轉棟數達20.02萬棟,比去年同期19.53萬棟多了2.5%。不過值得注意的是,自7月起買賣棟數快速成長,下半年有加溫現象。一般來說,有量才有價,成交量加速有利於房價上揚。
二,低利率房貸,支撐購屋意願
五大銀行平均房貸利率,統計至2020年8月底為1.359%,連續4個月維持在歷史新低。購置住宅貸款餘額截至今年8月底為7.73兆元,創下歷史新高。另外,建築貸款截至8月底為2.29兆元,也是歷史新高,顯示房地產相關融資熱絡。由於銀行資金充沛,近期不僅房貸利率低,房貸成數也提高,此也提高民眾購屋意願,降低購屋門檻。
三,全球印鈔,房屋保值功能上揚
今年因為新冠肺炎疫情,讓全球央行大量印鈔,令人擔心貨幣購買力下滑。台灣雖然還沒有走到這一步,但資金寬鬆也隱含未來通膨壓力。房地產一般被視為具有保值功能的商品,持有現金、或股價上下波動的股票,還不如持有房地產安心,這也推升民眾持有房地產的意願。
不利房價的利空因素
一,房屋空屋率偏高
根據台電截至2018年底統計,全台灣低度使用(低電量)住宅統計,約有91.6萬戶,相當於10.56%的房屋空屋率。另外,2019年上半年又新增15.6萬戶新建待售住宅,全年估計新增30萬戶以上。房屋供應量仍然相當龐大,整體仍有供過於求的現象。
二,高齡化,少子化危機
台灣65歲以上老人人口在2018年超過14%,台灣正式進入高齡化社會。同時,今年1至7月統計,死亡人數比出生人數多了1萬人,而且今年新生兒預估低於17萬人。表示自今年起死亡人數高於出生人數,人口自然增加率由正轉負。預估2026年(6年內)65歲以上人口佔比20%,台灣進入超高齡社會。由於人口老化與少子化,將降低房屋購買需求,對房市長線具有不利影響。
房市多空並陳,房價短多長空
根據內政部編制的住宅價格指數,截至2020年第一季,全國房價指數104.69,比去年同期上漲3.56%,其中台北市漲幅僅0.5%,新北市漲幅1.36%,反而是台南市漲幅5.59%,高雄市漲幅3.25%。顯示南部漲幅高於北部。但整體來說,房價自2019年起有緩步上揚現象,但漲幅並不算太大。
短線受到資金充沛、銀行低利率房貸吸引,再加上疫情讓回台居住台商、家屬人數增加,也帶動房市交易熱絡。不過,中長線仍有人口老化、房屋供給量大的負面因素,再加上房屋稅制降低短線客生存空間。預估房價偏向溫和上揚,或局部地區題材,不容易出現房價大漲現象。
 

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