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近期台灣房市又傳出政府要調控房價,不過,看在房市資深專家眼中,恐怕又只是過眼雲煙。高源不動產估價師事務所所長陳碧源在個人臉書綜合幾項關鍵要素,評論「打房,恐怕只是狗吠火車」。

陳碧源先從「稅制面」剖析,無論持有稅抑或移轉稅、所得稅,只是短期有效,長期是無效的,因為透過制度化政策,只會讓所有權人集體接受訊息,並且釋放出集體訊息,聯合調高不動產租金或不動產價格。

他表示,台灣很多年前租金一直沒漲,但在2012年開始因持有稅增加後,房東就紛紛調漲租金迄今,已經連續8年了。「在民主政治下,除非有很大的決心,否則大多不容易增稅,導致長期租稅鈍化,這是緣木求魚。」

在房地產「漲跌面」,陳碧源認為,除了和總體經濟循環與利率貨幣政策有關以外,向來與都計建管單位的緊縮、鬆綁容積政策,以及金管單位要求緊縮或鬆綁放款成數政策,息息相關。

房價和利率也就是利息負擔有極大關係。在2008至2009年後,中央銀行早就放棄了以利率為主的貨幣政策了,所以才會去探討總體審慎措施,因此轉而與房貸成數有關,會不會崩跌或大漲,與M1B也就是短期資金有關。

台灣幾次的不動產景氣循環,和政府要求放貸成數與銀行收傘有關,2014年開始大台北地區房地產行情式微到2017年,在2017年中旬開始落底逐步反彈,也是因為中央銀行在總體審慎政策(Macro-prudential policy)的放貸成數管控(LTV Ratio Control)的緊縮與鬆綁有關。中南部在這段期間,因為未受到管控,所以貸款成數多在7成以上,因此,中南部從2014年不動產行情上漲迄今。

南部有銀行將貸款年期放寬到40年,更是強弩之末,無疑是誘使飲鴆止渴,銀行個體放款措施,也將導致其他銀行的效法,中央銀行基於金融穩定,坦白說,不可不慎。

觀察「資金面」,陳碧源說,2020年8月,M1B(平均日)年增率高達10.96%,和去年同期增加了20.5兆元短期資金在台灣流竄;2020年7月的M1B到2020年8月(日平均)增加數額高達4148億元,M2也差不多,代表短期資金過多。

這一波走的就是2009年到2010年的資金潮,且開始會有漣漪效應,中央銀行應該積極回收過多市場游資,而非喊喊話。

在「信用管制面」,他認為,還必須要求銀行查核購買不動產的資金來源與資金流向,遏止人頭戶,否則坦白說,現行管控擁有幾戶調降放款成數的研議,一點意義都沒有,「因為炒房就跟炒股一樣,都是大量透過人頭戶在操作的。」

至於查紅單,國稅局在進10幾年間,就積極在查稅了。政府要不要做事決心,陳碧源感嘆,「不然,也只是玩假的,最後會發現狗吠火車,還不如好好賺錢過活了。」

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