2020年10月21日 14:00

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在當下「資金行情」及「低利環境」下對房市的「自住需求」推量,會讓房市價格推波微漲,但應該頂多持續個三、四年,三年後,可能出現另一波結構性的破壞點,再度衝擊房市。

 

▲外傳央行將出手打房。(圖/記者黃軍瑋攝)

● 聶建中/淡江財金系教授

地產界又起了風雲 不少名人媒體遞送著「房價漲風波瀾又起、央行打房即將再現」的訊息,但果真如此?

近月以來,聽聞房仲間業務量屢屢報佳績,然而交易量增是否意味房市價漲?值得探究。貼近市場細查,不難發現近期房市交易確實活絡,但房價似乎持平,甚至存在對買方有利的「議價空間」,因此我對價漲之勢有所保留

台灣人口紅利即將消弭,死亡人口大於出生人口的人口數銳減較之前預估提早許多,今年將正式呈現負成長。少子化結構社會,照推應對房市需求產生負面衝擊,然而,縱觀國內外形勢,卻有著推漲台灣房市的一些濃厚利基。

分析之,首先,「資金行情」寫實了推升國際金融資產上揚力道,COVID-19疫情難解全球對經濟前景滿佈驚慌之下,各國「財政赤字貨幣化」所釋放出的巨額無限(open-ended)量寬(QE)資金、近兩年兩岸投資環境劇變及政策誘因使鮭魚返鄉的充沛台商回流資金,都是資金行情湧現的重要出處。

其次,持屋成本極低的「超低利環境」,「租屋不如買屋」的社會氛圍也是助長房市買氣的重要因素。

再者,在過往十數年房市驚驚漲期間(2003~2015年),蹲點等候遲遲下不了手的首購一族,其中不乏尋求立命安身的小資低薪青年,好不容易等到價回持穩的這幾年(2016~2020年),擔憂未來漲勢再起,紛紛探路尋屋的「自住需求」湧入,推波房市的交易活絡。

▲「資金行情」、「低利環境」及「自住需求」,是這波房市的交易活絡的主因。(示意圖/記者林裕豐攝)

在上述「資金行情」、「低利環境」及「自住需求」三大拉升因素下,讓房市熱度在度過了四、五年低迷期後略有回溫,在供需定價模式下,當需求量升,價漲當屬自然;然而,蹲點等候多年遲遲入場的自住需求者,口袋多半較淺,此回追價幅度依我看來,頂多出現房價「微漲」,而此波微漲也應頂多持續個三、四年光景。

當下有不少學者、業者、媒體、名嘴甚至央行專家提出「再打房」建議,我則強烈認為萬萬不宜,其理由至少有三:(1)交易量升並非投資客或投機客的炒房推量;(2)房價微漲乃自住需求者誠願進場所貼近的市場均衡價格;(3)讓房仲市場呈現一定微光活絡經濟有其正面效益。

2011年奢侈稅過後,2016年已全然走向實價登錄及房地合一的嚴苛稅率,重擊炒短暴利投機心態的投資客;此波需求湧現的活絡交易,多屬自住客的生活住屋需求,由房仲業所透露出的多筆年輕低薪族群成交資料便可嗅出市場端倪。過去(2012年底),在多方演講場中,我曾提出預判「2013屋頂價、2016漲不動、2018結構斷層」的論述。

此回,依目前房市供需情勢,再作大膽預估,在當下「資金行情」及「低利環境」下對房市的「自住需求」推量,會讓房市價格推波微漲,但應該頂多持續個三、四年,三年後,可能出現另一波結構性的破壞點,甚至系統性之風險,再度衝擊房市。

房地合一稅已讓投資客退場不少,此間,若貿然加碼打房,擔心會重蹈60年代教育體系因第二次嬰兒潮廣設高校及90年代金融體系因經濟活耀全面開放設立新銀行,所遺留下來嚴重後遺症之覆轍。房價宜重均衡維穩,央行若受輿情影響出現打房意念,先得三思。

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