近期房市指標大多處於熱絡的狀態,無論是土地、商辦、預售屋或是中古屋,相關的利多消息鋪天蓋地而來,讓消費者的購屋信心轉強。根據永慶房產集團2020年第四季房產趨勢前瞻報告問卷調查結果,消費者對於第四季房價的看法,看漲房價的比例高達48%,創29季的新高,同時也是六年來首次看漲比例大於看跌,顯見消費者相當樂觀看待房市。

然而,這波房市的熱潮從何而來呢?首先讓我們回顧一下近年的房價趨勢,上一波的房價高點大約是在2014年左右,但自從政府開始積極打房,討論房地合一稅、修訂房屋稅條例、調整房屋標準單價、增列新北桃園限貸區等措施後,再加上當年度10月底,美國聯準會宣布由2008年開始實施的QE政策退場,可能重啟升息循環,將使購屋負擔更為吃重,在在打擊消費者對房市的信心,消費者看跌房價的比例逐漸攀高,認為房價走跌普遍成為消費者的共識,房價也由長達十多年的多頭反轉成緩跌的格局。

而在2016年房地合一稅上路後,對短期交易課徵重稅,以抑制短期投機炒作,讓投機客退出房地產市場,全年買賣移轉棟數達24.5萬的低點,看跌房價的比例達到高峰,房市正式宣告落底。

房市歷經多年的低檔盤整後,今年年初遭遇新冠肺炎,在疫情剛開始傳播的1至4月,消費者擔心受到感染,盡可能地減少與人接觸的機會,並在經歷2003年的SARS後,擔心重演SARS時房價大跌的情況,導致交易量恐慌性的下降,對於房市看法也較為悲觀。

但隨著國內疫情控制得宜,5月之後就再沒發生大規模的感染案件,並開始逐步解封,民眾漸漸回歸原本的生活步調,恐慌情緒降低。不過,由於國外疫情仍在擴散,且國內經濟方面尚未完全復原,使民眾在對於房市的看法仍保持觀望,呈現多空分歧的格局。

而在國內疫情控制得當下,進入後疫情時代,疫情已不再是消費者關注的重點,反而關注於兩股推升房市的動力,分別是低利率環境以及資金潮。

 

由於全球經濟受到新冠肺炎的衝擊,全球央行採取降息、QE等措施刺激經濟,台灣央行也於今年3月決議降息一碼,聯準會更在9月17日表態,到2023年以前都不升息,確立低利率環境持續。

另在資金潮方面,在各國央行的寬鬆貨幣政策下,全球大撒錢,加上因中美關係緊張而出現的全球供應鏈重組,許多台商紛紛加速回台投資、資金回流金額已有8000億左右,再加上儲蓄險的停售,市場大量游資都在尋求好的投資標的,也成為助攻房市的推手之一。

在低利率環境與資金潮的支撐下,房地產的保值性、穩定性成為良好的置產標的,使市場資金流入房地產,推升房市的熱度。而對於自住客而言,低利率環境讓房貸負擔降低,成為購屋的誘因,也讓累積六年的買氣紛紛出籠。在購屋需求增加的情況下,房地產的交易量提升,產生「量增價穩」的格局。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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