2020-10-22 19:24經濟日報 記者陳美君/台北報導
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圖/彭博資訊、本報系資料庫
圖/彭博資訊、本報系資料庫
 

 

「現在是打房時機嗎?」近期金融市場最熱門的議題莫過於此,每每聽到這句話,就想起中央銀行前總裁彭淮南所說的:「房子好好的,為什麼要去打它呢?」

回顧十年前,央行實施房市信用管制,被視為財經部會裡的「打房急先鋒」,但一再強調央行並未「打房」的前總裁彭淮南,時常疾呼央行只是基於職責維持金融穩定,而不是在「打房」,要維持房價穩定,得從穩定需求面、供給面、制度面,三方面三管齊下,才有可能辦得到。

央行總裁楊金龍日前也說,房市不只有涉及金融穩定問題,還有居住正義、資源配置,這兩者要分清楚;央行關注的是銀行授信是否控管良好,如果涉及高房價,需要其他部會通力合作,而央行實證研究發現,稅制會比房市管制更有效。

十年前,經建會邀集財經部會推出的「健全房市方案」,就是政府部會齊心對付房市泡沫化疑慮的最佳典範,而今該由誰來擔任這個重要角色?財經官員認為,國發會責無旁貸。

財經官員分析,國內高房價問題,不是央行就能解決的問題,就算採取信用管制措施,對房價的影響也是「間接」而非「直接」,仍需財政部會通力合作。

2010年6月起,央行一連推出四波房市信用管制,但房價卻一路漲到2013年;央行研究顯示,運用貸款成數限制,確實可有效控管銀行不動產貸款風險,但若要抑制房價,採取租稅措施的效果最好,最明顯的案例,就是房市在房地合一稅上路後明顯降溫。

鑑古知今,央行十年前陸續推出四波房市管制,直到2015年8月才開始鬆綁,這五年間究竟管制了什麼?

2010年6月,中央銀行宣布祭出房市信用管制,震撼金融市場,首波瞄準台北市及台北縣(現新北市)十個縣轄市(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止市),貸款成數不得高於七成,無寬限期,且不得以其他貸款名目,額外增加貸款金額。

當時,央行鎖定大台北地區的理由為:台北大都會區房價漲幅較為明顯,民眾購屋負擔較重,房價所得比(購屋總價/家庭年所得)及貸款負擔率(每月房貸支出/家庭月所得)均高於其他地區。

同年12月,央行採取第二波房市管制,除原有的區域外,再將管制區擴大至三峽、林口、淡水等三區,並將土地抵押借款納入管制,最高不得超過6.5成。

2012年6月,央行第三波房市管制啟動,這次鎖定「豪宅」,台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過六成,且無寬限期。

2014年6月,第四波房市管制上膛,管制地區新增新北市五股、泰山、八里及鶯歌等四個行政區,以及桃園縣桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉四個行政區。同時,新增全國不分區單一借款人第3戶以上購屋貸款,最高貸款成數限五成。

另外,對於高價住宅的認定標準進一步調降,台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上,其他地區4,000萬元以上,最高貸款成數降為五成。同時,調降公司法人購置住宅貸款,最高貸款成數降至五成。

央行此波房市信用管制,到2015年8月才開始鬆綁。當時,央行召開臨時理事會,管制區域刪除新北市八里、鶯歌二區,以及桃園市桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區等四區。

另外,對於高價住宅、公司法人購置住宅及自然人第3戶購屋的最高貸款成數,由原本的五成調高為六成。

2016年3月,央行房市管制再解禁,除高價住宅管制維持不變外,其餘管制全數鬆綁,而高價住宅限貸六成禁令一直維持至今。

 

圖/本報系資料庫
圖/本報系資料庫
 

 

央行認為,要健全房地產市場,有賴中央政府各部會及地方政府從需求面、供給面,以及制度面通力合作。

 

所謂需求面,財政部與地方政府合理化不動產稅負,央行及金管會持續控管不動產貸款風險。

 

供給面則是內政部持續推動社會住宅與都市更新政策、地方政府持續改善大眾運輸路網,提供居民交通便利性。

 

在制度面方面,內政部完善不動產實價登錄制度,提升市場資訊透明度,財政部持續進行稅制改革,像是加重持有高價住宅、多筆土地或房屋稅負,檢討房屋稅與地價稅減免認定標準等。

 

暌違十年後,央行是否會再出招打炒房,目前仍是未定之天,但可以確定的是,政府該不該出手抑制高房價,絕對是中央銀行最後一季理監事會議上,理監事們的熱門討論議題。

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