2020-10-23 15:29

低利率時代,熱錢往房地產竄,信義區甚至出現每坪600萬的豪宅交易,連央行總裁楊金龍也直呼「不可能!」面對高房價,民間與學界齊聲呼籲,盼政府打房以保障居住正義,政府對此卻態度曖昧,金管會主委黃天牧日前(22日)僅表示,「已邀集相關部會一起討論」、未正面回應是否要出手打房。學界則示警,台灣房市因投機客炒作,早已泡沫化,政府再不打房,未來經濟恐出現「硬著陸」。

房市究竟有多熱?內政部五月最新都市地價指數調查報告顯示,台灣房市自2018年谷底反彈後,交易量明顯增加,全國都市地價總指數為100.90,較上期上漲0.16%,其中台南市上漲0.68%、台中市上漲0.59%;進一步觀察可得知,以台南市住宅區上漲0.7%、桃園市商業區上漲 0.80%為最。至於買賣筆數,則為28萬餘筆,較去年同期增加14.49%。

 

好時價(House+)研究也指出,近兩年台灣房市「價量俱漲」,房價已由過去「北冷、中南熱」,變成「北溫、中南熱」態勢。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨總結,買房早已過了「一屋傳三代」的時代,面對未來的通膨風險,加上低利時代,由於土地可「保值」,沒地方跑的資金,就會轉往房地產,投資邏輯早已不同。

 

政治綁架經濟發展 資訊透明是重點

 

前台北市副市長、知名房地產學者張金鶚指出,「資訊透明」是重點。他表示,全球超低利時代、熱錢多,但房市問題非全然為金融問題,台灣房市飆漲,有投機炒作的因素。

 

張金鶚說明,近兩年,台灣的房屋供給量驟升,依照市場邏輯,供過於求市場價格就要下滑,現市面上卻外傳投資客排隊買不到房,使得房價持續推升,預售屋出售率、房屋實際價格如何?所有人都搞不清楚,甚至有9成預售屋印花稅都造假的情況。張強調,只有讓買賣雙方資訊透明,讓市場發揮機制,才能保障民眾權益。

 

近期各政黨也意識到居住正義問題,為爭取青年族群認同,陸續提出《平均地權條例部分條文》、《不動產經紀業管理條例》、《房屋稅條例》等修法草案,主要重點就是加強查核預售屋實價登錄價格、賦予主管機關更大查核權限,並針對囤房大戶調高房屋持有累進稅率。不過,去年僅通過《平均地權條例部分條文修正草案》,免除地政士責任,並將實價登錄義務人由地政士改為買賣雙方,而非原本預期的門牌揭露、預售屋登錄。

 

對此,張金鶚怒批,市場失靈時,政府卻沒介入管制,金管會、中央銀行、財政部與內政部都有調控機制,地方政府也能以稅制手段節制囤房,現行各部會、中央地方互踢皮球。

 

國發會擬建立房市景氣指標 但過去早有相關指標

 

面對房價飆漲問題,國發會主委龔明鑫昨(22日)表示,將與內政部討論,研議房地產對策信號,呈現台灣房市概況。但機制何時上路?龔僅答,房地產有特殊性,不同類型與不同區域變化很大,因此指標內涵、型態,用燈號或分數呈現,需要「再研議」。

 

「此舉為台灣典型的政治綁架經濟發展」。張金鶚表示,台灣24年前就已經有房地產景氣指標,當時建立有21個變項來推估房地產指標,也能由紅、黃、綠燈來呈現景氣對策信號,內容甚至包含市場需求、投資業、仲介業、房地產相關上游產業與銀行端的調查。張金鶚直言,房市景氣指標研究案每年只花200多萬,10多年前政府喊窮,就把計畫中止,直言「業者壓力太大,政府不敢得罪,這是政治問題,為典型的政治綁架經濟」。

 

張強調,以往早有指標建立,政府卻推拖拉,不願將資訊公開,根本就是打假球。

 

如何讓房市「軟著陸」 避免重演日、韓崩盤戲碼

 

台灣房市於1990至2003年也有「硬著陸」的慘痛教訓,房市陷入13年的L型谷底盤整。期間,不少建商紛紛倒閉,包含東帝士建設、長谷建設,連融資興建台北101的中聯信託也未倖免,甚至有多家金融機構、信用合作社也遭連累。經學界深入探討發現,若當時盤整期時間拉長,建商的流動性風險,將會引發一連串的系統性風險。

 

立基在過去的教訓上,央行與財政部藉由一連串「房貸」與「稅制改革」措施,讓房市飆漲狂潮速度減緩,但面對近期漲勢,態度卻又顯曖昧。日前,時代力量立委陳椒華直指,以往民眾期待建商釋出賣不出去的餘屋,現在銀行讓建商以餘屋貸款,貸款額度還超過8成、甚至到9成,建商又用新借款繼續蓋新屋、賣房所得還銀行貸款,以此建商不需要降價就會有足夠的週轉金,一但房市泡沫化,就會再次拖垮經濟。

 

張金鶚對此提出警訊,台灣房市價格早已經泡沫化,現在的問題是要如何「軟著陸」,讓過多資金轉移至股市、產業投資,讓經濟體質轉型,避免上演日本、韓國房市崩盤、一蹶不振戲碼。

 

張金鶚表示,日本的慘痛教訓就是,經濟全押在房地產上,因此經濟飛不起來,台灣現階段若不打房,錢全留房地產,未來經濟恐「硬著陸」;若能借鏡美國、德國模式,以政策手段抑制房價,將投資客趕走,讓資金可以投入產業歷鏈、股市,或發展高科技,台灣就有機會,藉著後疫情時代的產業鏈重整起飛。

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